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1、欣融泰欣融泰262262項目市場研究及定位報告項目市場研究及定位報告 20102010年年4 4月月 工作回顧工作回顧 項目研究工作階段劃分項目研究工作階段劃分 項目目標的溝通和界定 明確宗地內部各項因素 統一項目的發展方向 項目目標溝通與界定項目目標溝通與界定 市場研究及項目定位市場研究及項目定位 產品策劃及建筑規劃產品策劃及建筑規劃 工作工作 城市宏觀背景研究 杏林商業市場調研 業內人士及消費者訪談 深入解析項目因素 案例研究與借鑒 項目發展頭腦風暴會議 市場研究及定位報告市場研究及定位報告 針對項目戰略思想及針對項目戰略思想及 定位思路達成共識定位思路達成共識 成果成果 深化研究完善定位2、報告 詳細業態布局與規劃建議 項目開發經濟測算 建筑設計任務書建筑設計任務書 產品策劃及建筑規劃報告產品策劃及建筑規劃報告 目目 錄錄 第一部分第一部分 問題認知 第二部分第二部分 市場透視 第三部分第三部分 項目分析 第四部分第四部分 案例借鑒 第五部分第五部分 項目定位 PART 1 PART 1 核心問題認知核心問題認知 1 本案屬于城鄉結合部中的中小型商業體本案屬于城鄉結合部中的中小型商業體 項目屬性項目屬性 本本 案案 區位：區位：地處杏林區，杏林西路與馬鑾路交叉處; 周邊氛圍嘈雜，屬于典型的城鄉結合部；周邊氛圍嘈雜，屬于典型的城鄉結合部； 規模：規模：占地面積14600，總建筑面積3、2.1萬； 中小型規模體量；中小型規模體量； 性質性質：商業用地，使用權期期限十年； 中短期經營型項目；中短期經營型項目； 2 開發目標開發目標 企業經營戰略企業經營戰略 提升城市形象，超越區域商業現有的經營檔次； 保證未來進駐商家的利益最大化，從而實現項目價值； 為廈門其他項目的開發奠定基礎； 快速運作，實現良好的現金流； 適當降低開發及運營成本； 項目開發戰略項目開發戰略 項目開發周期項目開發周期 快速開發，力求一年內實現試營業； 土地總使用時間（租賃期）十年； 項目首年納稅186萬、次年納稅366萬，后續8年年納稅 額505萬，項目開發與運營應力求實現6年內盈利； 項目利潤目標項目利潤目標 本案要充分實現檔次與價值，并滿足快速回籠資金開發目標本案要充分實現檔次與價值，并滿足快速回籠資金開發目標 項目前期策劃、招商推廣及經營方式應成為可復制的商 業模式，支持企業3-5年內在同等區域的復