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1、昆山電子藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目昆山電子藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目 前期市場調(diào)研及項目定位建議前期市場調(diào)研及項目定位建議 前言前言 昆山電子藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目作為中國高科集團在昆山、蘇州乃 至江蘇片區(qū)的一次大型投資，是整合了中國高科各項資源在房地產(chǎn)領(lǐng) 域的一次盛裝亮相。從其體量規(guī)模上來看，近百萬方的總建規(guī)模可謂 是典型的超級大盤，因此我司將從全方位多角度來展開論證分析。 對于如此規(guī)模的大盤而言，須天時、地利、人和俱備，才可 以將其運作成為一個成功的房地產(chǎn)品牌。因此本篇報告將從天時、地 利、人和三個方面展開前期調(diào)研思路，并本著房地產(chǎn)開發(fā)利潤最大化 的原則就本項目的開發(fā)模式作出初步建議。 天時是房產(chǎn)開發(fā)成功與否2、的先決條件天時是房產(chǎn)開發(fā)成功與否的先決條件 08年，在國家宏觀調(diào)控和全球經(jīng)濟低迷的雙重影響下，樓市普 遍低迷，連萬科、中海這樣的成熟品牌開發(fā)商都舉步維艱，難有作 為。可見中國的房地產(chǎn)行業(yè)是與政治、經(jīng)濟聯(lián)系異常緊密的一個行 業(yè)，在天時面不利的情況下，項目的運作也將非常困難。 09年，在信貸、稅收政策寬松的前提下，國家宏觀調(diào)控方向由 抑轉(zhuǎn)揚，樓市開始恢復(fù)生機，大部分樓盤都銷售火爆，相當一些中 小型開發(fā)商也賺得盆滿缽滿。可見宏觀大環(huán)境決定了樓市的基本走 向，順天時而動，是房地產(chǎn)項目成功的先決條件。 序言序言- -依天時依天時 地利是房地產(chǎn)項目成功與否的必要條件：地利是房地產(chǎn)項目成功與否的必要條件： 3、房地產(chǎn)業(yè)是地域性很強的產(chǎn)業(yè)，各個城市不同的經(jīng)濟狀況、不 同的發(fā)展程度，不同的人口、人文環(huán)境和消費習慣都決定了絕不相 同的房地產(chǎn)業(yè)。正如李嘉誠先生曾經(jīng)說過的至理名言：地段、地 段、還是地段。 本項目體量接近百萬方，而又處于昆山這樣一個特殊的地理位 置，因此從誕生的那一刻起就將決定昆山、蘇州乃至于上海的城市 化進程，它的成功與否對于上海經(jīng)濟圈，對于長三角房地產(chǎn)市場都 將產(chǎn)生重大影響。 序言序言- -據(jù)地利據(jù)地利 天時不如地利，地利不如人和天時不如地利，地利不如人和 就目前的市場環(huán)境而言，房地產(chǎn)開發(fā)商更多地充當?shù)氖琴Y源整 合者這樣的角色，通過與好的規(guī)劃設(shè)計單位、高質(zhì)素的建筑施工單 位以及經(jīng)驗豐富的營銷策劃公司以及物業(yè)管理公司合作，綜合各方 資源包括政府相關(guān)部門，方可以確保樓盤成功開發(fā)和銷售，并最終 通過樓盤良好的形象建立起房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌。而往往人在 整個開發(fā)過程中所起的作用是決定性的，因此說