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1、翰文翰文外灘項(xiàng)目外灘項(xiàng)目 營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通 2021/4/202021/4/20 大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路 - 2 - 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 城市新區(qū)城市新區(qū).中高檔中高檔.大盤(pán)大盤(pán) 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞1.中高檔中高檔價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值實(shí)現(xiàn) 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞2.大盤(pán)大盤(pán)節(jié)奏控制、大盤(pán)力節(jié)奏控制、大盤(pán)力 大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路 - 3 - 營(yíng)銷的基本問(wèn)題營(yíng)銷的基本問(wèn)題 “中高檔”價(jià)值實(shí)現(xiàn) 復(fù)合化價(jià)值 大規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長(zhǎng)和自我循環(huán)的能力，需要大規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長(zhǎng)和自我循環(huán)的能力，需要 區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值、人文價(jià)值2、的復(fù)合化發(fā)展區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值、人文價(jià)值的復(fù)合化發(fā)展 價(jià)值脈沖式上升 大盤(pán)價(jià)值分階段釋放：從區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)價(jià)值、到人文價(jià)值，大盤(pán)價(jià)值分階段釋放：從區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)價(jià)值、到人文價(jià)值， 最終形成文化競(jìng)爭(zhēng)，最終形成文化競(jìng)爭(zhēng)，大盤(pán)持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化大盤(pán)持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化 價(jià)值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長(zhǎng)、價(jià)值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長(zhǎng)、 客戶認(rèn)知與品牌的形成客戶認(rèn)知與品牌的形成 大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路 - 4 - 營(yíng)銷的基本問(wèn)題營(yíng)銷的基本問(wèn)題 大盤(pán)節(jié)奏控制、大盤(pán)力3、 大盤(pán)開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏，80%的的 利潤(rùn)來(lái)自于利潤(rùn)來(lái)自于20%的產(chǎn)品的產(chǎn)品 大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路大盤(pán)營(yíng)銷階段操作思路 - 5 - 利潤(rùn)來(lái)源于節(jié)奏控制：案例（華僑城波托菲諾）利潤(rùn)來(lái)源于節(jié)奏控制：案例（華僑城波托菲諾） 3-4 19 時(shí)間軸 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高層 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、 house 萬(wàn)M2 第二期 多層 House 天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸 首期配置：會(huì)所 啟動(dòng)區(qū)與分期開(kāi)發(fā)：價(jià)值一路走高，追求終極利潤(rùn)型啟動(dòng)區(qū)與分期開(kāi)發(fā)：價(jià)值一路走高，追求終極利潤(rùn)型 首期開(kāi)發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)規(guī)模均較小，設(shè)施投入 強(qiáng)度大，社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造后，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增