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1、商鋪部分整體營銷策略暨推廣方案商鋪部分整體營銷策略暨推廣方案 華銳集團(tuán)營銷中心 2005年12月 2 這份報告，我們需要解決的是這幾個關(guān)鍵的問題： 準(zhǔn)備做什么？ 準(zhǔn)備怎么做？ 準(zhǔn)備何時做？ 準(zhǔn)備多少錢？ 相對于這樣一個大項目，只有清晰知道如何去操 盤，才能保證各項工作清晰有序。 3 目錄 第一部分 市場環(huán)境分析 第二部分 項目再分析與項目定位 第三部分 出售范圍與價格測定 第四部分 營銷目標(biāo)與銷售模式 第五部分 營銷周期測定 第六部分 營銷策略與工作綱要 第七部分 營銷費用預(yù)算 第八部分 營銷支持與配合 第九部分 2006年2月前必須完成的工作 4 第一部分第一部分 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 2、5 目前全國的房地產(chǎn)形勢非常嚴(yán)峻，雖然整頓和調(diào)整的目標(biāo)是住宅，但作目前全國的房地產(chǎn)形勢非常嚴(yán)峻，雖然整頓和調(diào)整的目標(biāo)是住宅，但作 為投資類物業(yè)的商鋪，隨著調(diào)息、征收租賃稅為投資類物業(yè)的商鋪，隨著調(diào)息、征收租賃稅/房產(chǎn)稅等政策的出臺，投房產(chǎn)稅等政策的出臺，投 資熱情受到打擊，市場消化量急劇下跌。資熱情受到打擊，市場消化量急劇下跌。 根據(jù)焦點商鋪網(wǎng)、根據(jù)焦點商鋪網(wǎng)、sohu房產(chǎn)、上海商鋪指數(shù)、北京商鋪交易網(wǎng)和西部金房產(chǎn)、上海商鋪指數(shù)、北京商鋪交易網(wǎng)和西部金 手指商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：手指商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2002年以前，年以前，50%左右的購買者用于左右的購買者用于 出租、出租、50%3、的用于自營。但到了的用于自營。但到了2004年后，年后，80%左右購買商鋪的人是用左右購買商鋪的人是用 于投資以獲取租金回報，只有于投資以獲取租金回報，只有20%左右的人購買商鋪是用于自己經(jīng)營。左右的人購買商鋪是用于自己經(jīng)營。 而且，前者的比例還在呈增長趨勢。而且，前者的比例還在呈增長趨勢。 這說明，目前商業(yè)地產(chǎn)的三權(quán)（所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）分離現(xiàn)象非這說明，目前商業(yè)地產(chǎn)的三權(quán)（所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）分離現(xiàn)象非 常嚴(yán)重，很多人購買商鋪純粹是為了獲取投資收益。常嚴(yán)重，很多人購買商鋪純粹是為了獲取投資收益。 沈陽的商鋪銷售，經(jīng)過沈陽的商鋪銷售，經(jīng)過2002年萬達(dá)商業(yè)廣場的引導(dǎo)，再加上年萬達(dá)商業(yè)廣場的引導(dǎo)，再加上2003、2004 年及至今年數(shù)個項目的洗禮，尤其是一些商業(yè)項目在開業(yè)后業(yè)績差強人年及至今年數(shù)個項目的洗禮，尤其是一些商業(yè)項目在開業(yè)后業(yè)績差強人 意，導(dǎo)致沈陽整個商業(yè)地產(chǎn)形勢非常惡劣