長沙富興嘉城住宅小區(qū)商業(yè)部分策劃思路(117頁）.ppt
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長沙富興嘉城住宅小區(qū)商業(yè)部分策劃思路(117頁）.ppt
1、 本提案分為如下七個部分本提案分為如下七個部分 長沙商長沙商 圈分析圈分析 片區(qū)商業(yè)片區(qū)商業(yè) 項目分析項目分析 商業(yè)定位商業(yè)定位 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 經(jīng)濟估算經(jīng)濟估算 營銷建議營銷建議 第一部分第一部分 長沙商圈分析長沙商圈分析 2002年初，我們曾提出過長沙商圈理論（一主五次），長沙商圈理論（一主五次），但長沙城市經(jīng)歷近10年的商 圈發(fā)展與強化，特別是最近3年，我們發(fā)現(xiàn)商圈理論被快速的城市發(fā)展打破?，F(xiàn)在， 如果用傳統(tǒng)商圈理論來衡量發(fā)展中的長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機會，已經(jīng)不適宜了。 五一商圈五一商圈 車站商圈車站商圈 伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈 溁灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈 袁家?guī)X商圈袁家?guī)X商圈
2、東塘商圈東塘商圈 研究最新的長沙城市地圖，我們不難發(fā)現(xiàn)：南北向的湘江和京廣鐵路，將長沙分成了三個 相互聯(lián)系但又相對獨立的城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶。 這三個城市帶的軸線分別是：芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。 我們不難發(fā)現(xiàn)，知名國際一線品牌商業(yè)，很早就布局在這些軸線的相對中心上。譬如家樂 福和沃而瑪?shù)倪x址，除了長沙傳統(tǒng)商圈五一廣場外，基本都選擇了長沙的芙蓉路（韶山 路）、萬家麗大道和金星大道。我們認為：這幾條軸線和位于軸線上的新商圈的中心或附 近，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)機會和利潤是最大的，最有潛力的。 中心
3、城市帶是一個城市商業(yè)和文化的核心，大型商場、高端酒店和寫字樓云集，多年消費中心城市帶是一個城市商業(yè)和文化的核心，大型商場、高端酒店和寫字樓云集，多年消費 習慣的積淀，是別的商業(yè)帶無法比擬的優(yōu)勢。習慣的積淀，是別的商業(yè)帶無法比擬的優(yōu)勢。那么，另外兩個城市帶的差異化特別是商業(yè) 差異化就產(chǎn)生了。河西城市帶的發(fā)展基礎是大學城和麓谷開發(fā)區(qū)，引爆點卻是河西先導區(qū) 的規(guī)劃。東部城市帶的發(fā)展基礎是三湘馬王堆高橋市場群，引爆點卻是武廣高鐵那飛速奔 馳的動車。 本案本案 第二部分第二部分 片區(qū)商業(yè)項目分析片區(qū)商業(yè)項目分析 為了對項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場特別是南城（省府板塊）有更清晰的認識，我們 對南城（省府板塊）進行了如下劃分：把以省政府為中心，北至南二環(huán)線及勞動東 路兩側(cè)、西至湘江南路、南至暮云工業(yè)園、東至萬家麗路區(qū)域，進行如下劃分： 根據(jù)本項目所處位臵，我們可以把項目劃分至省府中部板塊省府中部板塊 1、片區(qū)
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