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商業(yè)項(xiàng)目前期定位流程研究（82頁）.ppt

資源ID：101358 資源大小：16.81MB 全文頁數(shù)：82頁
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商業(yè)項(xiàng)目前期定位流程研究（82頁）.ppt

1、前期策劃的總體流程可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析推廣方案項(xiàng)目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊地塊產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案具具具具具具具具具第一階段第二階段第三階段第四階段報(bào)報(bào) 告告目目錄錄一、可行性研究一、可行性研究三、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位四、市場推廣四、市場推廣二、項(xiàng)目研究二、項(xiàng)目研究可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 1.1可行性分析的研究目的市場分析市場

2、預(yù)測收入、成本、費(fèi)用預(yù)測財(cái)務(wù)評估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評估宏觀市場、區(qū)域市場供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn) 確的判斷 1.2可行性分析的研究內(nèi)容土地土地客戶客戶產(chǎn)品

3、產(chǎn)品測算測算土土地地屬屬性性客客戶戶價價值值拿地 YES NO 流程一：土地土地客戶產(chǎn)品產(chǎn)品測算測算土土地地屬屬性性客客戶戶價價值值 NO 拿地 YES 流程二： 1.3基于客戶需求的可行性研究報(bào)報(bào) 告告目目錄錄一、可行性研究一、可行性研究三、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位四、市場推廣四、市場推廣二、項(xiàng)目研究二、項(xiàng)目研究宏觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析項(xiàng)目價值分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品項(xiàng)目研究的目的：地塊潛在客戶分析 2.1、宏觀環(huán)境研究宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會、上海2010年世博會）城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）房地產(chǎn)市場環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一

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