1、 前前 言言 由于項目的商業(yè)規(guī)劃設計方案基本確定，經(jīng)過我們的細致研究，結(jié)合對市 場狀況的了解，加之對本案的理解及從商業(yè)自身規(guī)律的角度綜合分析，針對項 目開發(fā)運作思路現(xiàn)提出我們的想法及建議。 本報告內(nèi)容旨在針對項目商業(yè)市場分析、商業(yè)總體定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、 商業(yè)需求以及商業(yè)銷售價格的市場建議，向開發(fā)商提出建議性意見，以供參 考。 第一部分第一部分 商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究 一、一、 北京商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀北京商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 2004 年北京市商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積達到 03 年全年商業(yè)物業(yè)銷售量的 2 倍，商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩旺的局面在 2004 年有了全面體現(xiàn)，其勢頭在 2003 年 的基礎上保持穩(wěn)步增長的
2、跡象，價格穩(wěn)定走高而且各具區(qū)域特色，2005 年商業(yè) 地產(chǎn)市場跟進的客戶增勢將持續(xù)發(fā)展，并且隨著中國加入世貿(mào)商業(yè)零售業(yè)的全 面放開，2005 年商業(yè)地產(chǎn)又會成為北京樓市的新熱點。 1 1、供應增加需求旺盛供應增加需求旺盛 順著 2003 年的增長趨勢，2004 年商業(yè)地產(chǎn)的新盤供量不減，僅上半年商 業(yè)物業(yè)市場新增項目就有 20 個，其中以租賃為主的項目僅有 3 個，其他均為 銷售項目。商業(yè)物業(yè)目前市場上在售和即將開盤的項目總體量為 400 多萬平方 米，未來一段時間會出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)集中放量的局面。 照規(guī)劃，未來幾年，僅商業(yè)物業(yè)方面 CBD、中關村、金融街等區(qū)域就有 近百萬平方米的供應量，如中關村
3、到 2005 年年底，將建成 20 個專業(yè)市場，總 商業(yè)供應量約 187 萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)市場的供量過大，將直接反映到租售市 場。 分析：分析：在商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛的大勢所趨之下，本項目的整體上市放量要把 握良好的上市時機，為本案商業(yè)在其影響覆蓋區(qū)域內(nèi)有較好的市場發(fā)展提供良 好升值空間。 2 2、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下的對商業(yè)地產(chǎn)需求影響、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下的對商業(yè)地產(chǎn)需求影響 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要針對的是普通住宅的炒房者，對被當作中長期投 資的商業(yè)地產(chǎn)目前沒有出臺任何限制的新政策。“一鋪養(yǎng)三代”，商業(yè)地產(chǎn)投 資不僅有利于個人中長期收益，也有利于城市的整體發(fā)展。 分析：分析：目前國家的一系列地產(chǎn)調(diào)控政策不會對商業(yè)地產(chǎn)投資者產(chǎn)生大的影 響。 3 3、價格攀升快幅度大價格攀升快幅度大 市場供應的增加沒有抑制住價格的上漲。今年上半年，商鋪平均成交價格 為 17000 元平方米，同比上升
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