1、深圳大型綜合商業(yè)中心研究 具有革命性轉折意義的社會經(jīng)濟改革令深圳從一個南方邊陲小鎮(zhèn)邁向了世 界。20 多年的磨礪與探索，濱海小漁村蛻變成了一個初具規(guī)模的區(qū)域性國際化 大都市，成為世界級工貿(mào)要地，深圳成功地創(chuàng)造了令世人矚目的“深圳速 度”。 伴隨經(jīng)濟的飛騰，深圳商業(yè)也同樣取得了日新月異的發(fā)展。從舊時鄉(xiāng)村墟 市到新興城市商貿(mào)市場，到商業(yè)物流中心，再到風情步行商業(yè)街區(qū)和現(xiàn)代購物 中心。從羅湖的一區(qū)獨大到與福田華強北、中心區(qū)和南山后海等商業(yè)中心的多 圈鼎立。從集市雜貨零售、批發(fā)到超級市場、百貨商店，到大型專業(yè)賣場、品 牌專業(yè)店、大型購物中心。商業(yè)的縱深發(fā)展引領深圳商業(yè)進入到多層次、立體 化的新的競爭格
2、局。目前，深圳已建設形成和正在形成的商圈有東門商圈、人 民南商圈、寶安南商圈、華強北商圈、中心區(qū)商圈、后海商圈、南頭商圈、蛇 口商圈、寶安中心城商圈、龍崗中心城商圈等十個主力商業(yè)圈群。 一、商業(yè)地產(chǎn)宏觀概況 （一）、一級市場（一）、一級市場 1 1、土地供應增長，商服用地所占比例回升、土地供應增長，商服用地所占比例回升 深圳市近些年的土地供應呈逐年上升趨勢，2004 年受國家宏觀調(diào)控影響出 現(xiàn)回落后從 2005 年又開始回升。下圖中 2006 年數(shù)據(jù)為計劃數(shù)值，跟 2005 年的 數(shù)據(jù)相比增幅很大。 0 1000 2000 3000 單 位 ： 萬 平 方 米 總計10121517162510
3、6415552829 200120022003200420052006 圖 1 深圳市歷年土地供應情況 注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒 2006 其中商服用地占土地總供應的比例在 2003 年達到最高峰 8.6%之后，從 2004 年逐步開始回落，回落的幅度很大。2006 年的計劃數(shù)據(jù)比 2005 年有所增 加，商服用地的比例有抬頭的趨勢。 0 2 4 6 8 10 商服用地(%) 0.514 0.482 8.616 3.441 0.91 1.068 200120022003200420052006 圖 2 深圳市歷年商服用地占土地總供應情況 注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒 2006 2 2、商業(yè)用地地價指數(shù)近年來穩(wěn)步上升、商業(yè)用地地價指數(shù)近年來穩(wěn)步上升 深圳市經(jīng)濟特區(qū)商業(yè)用地地價指數(shù)從 1997 年到 1998 年降幅較大，之后一 直調(diào)整持續(xù)到 2003 年，之后該指數(shù)開始了逐年的穩(wěn)步上升。
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