1、第一章第一章 房地產(chǎn)基本情況概述房地產(chǎn)基本情況概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 1.土地和房屋財產(chǎn)的總稱 2.房產(chǎn)的中的建筑物有房屋和構(gòu)筑物 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍 1土地開發(fā) 2商品房開發(fā) 3城市基礎設施和配套設施的建設 4代建房或工程 5房屋的出租和經(jīng)營 三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及其風險三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及其風險 環(huán)節(jié)環(huán)節(jié) 關鍵控制點關鍵控制點 風險風險 措施措施 策劃 創(chuàng)意、論證、評價 無創(chuàng)新，論證評價不科學、不客觀 項目管理流程項目管理流程 圖（程序、責圖（程序、責 任人、進度、任人、進度、 結(jié)果等）、各結(jié)果等）、各 環(huán)節(jié)責任人前環(huán)節(jié)責任人
2、前 牽制關系、專牽制關系、專 家論證、項目家論證、項目 核算、項目管核算、項目管 理軟件等理軟件等 立項審批 選址、合作伙伴、簽約、審批 違規(guī)、拖延進度、支付費用不合理 設計 設計方案功能成本評價 功能不合理、設計和施工成本過高 融資 融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、風險、收益 資金不到位，預期收益風險 施工 施工成本、質(zhì)量、進度 造價高、質(zhì)量差、拖延工期 風險 內(nèi)容 市場風險 需求、競爭、產(chǎn)品、需求導向、銷售策略 政策風險 政策調(diào)整 資源風險 人財物資源及自然資源 技術(shù)風險 工藝技術(shù)、材料技術(shù)、設備技術(shù) 管理風險 管理體制、模式、制度、團隊、勞資糾紛 財務風險 資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)、不良債權(quán)、金融和稅收政策、匯率
3、變化 個人風險 關鍵股東、管理人員、技術(shù)人員 自然風險 自然災害 社會風險 戰(zhàn)爭、政治事件、國際關系、社會治安 其他風險 意外事故等 第二章第二章 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種介紹介紹 第一節(jié)第一節(jié) 各階段涉及的稅種概述各階段涉及的稅種概述 項項 目目 稅稅 種種 前期準備階段 1、契稅 2、耕地占用稅 建設施工階段 1、建筑安裝營業(yè)稅 2、土地增值稅 3、印花稅 銷售階段 1、銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅 2、土地增值稅 3、企業(yè)所得稅 4、城市維護建設稅 保有階段 1、城鎮(zhèn)土地使用稅 2、房產(chǎn)稅 第二節(jié)第二節(jié) 契稅契稅 1 納稅人：納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單 位和個人為契稅的納稅人 2 納稅行為：納稅行為： (一)國有土地使用權(quán)出讓； (二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；不包括農(nóng)村集體土 地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 (三)房屋買賣； (四)房屋贈與； (五)
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