1、商業業態租金制定標準及參考方法 何謂商業業態？ 所謂商業業態(commercial activities)是指針對特定消費者的特定需要，按照 一定的戰略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價 格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化經營形態。 商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場(主題商城)、 專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。 城市綜合體內主要的商業業態包括：購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等。 其中購物中心內的業態主要有：百貨店、零售型專業店、專賣店、特色超市、大 型綜合超市、電影城、娛樂中心（KTV、電玩等）
2、、健身中心、大型中式酒樓、特色 餐飲美食廣場、美容院及發廊、銀行、便利店、折扣店、專業市場等。 如何制定租金？ 主要商業業態租金制定標準及參考方法 回報率 倒推法 細分業態 推算法 橫向比 較法 1、橫向比較法 根據同類型、同地區、同地段類似項目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然 后得出一個整體的租金水平，然后在根據不同的業態租金承受水平去推算。這個 是根據市場的客觀現狀得出的租金水平，一般是應該是比較客觀的。新型商業較 為適用。 存在問題有哪些？ 沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業的檔次、商業規劃、業態規劃、招 商運作等都不一樣。 國貿360vs丹尼斯 2、回報率倒推 根據物業的開發
3、成本，設定一個基本的回報率（如8%），去推算整體的租金水 平；然后根據樓層租金差去計算各層的租金水平。這個方法一般是財務部比較喜 歡使用的辦法，有些大型超市是根據自己的投資回收期反推。萬達、凱德等較為 成熟的商業體適用。 存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態的，這個分析模式是靜態分析；市 場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關系。 3、細分業態推算 百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區域一般都有自己的租金計算方 式和承受范圍，根據自己項目的特點和商業規劃，分別計算各個業態的租金，然 后得出一套租金計算體系。新型商業較為適用，對于市場比較了解的商業操盤者 較為適用。 存在問題：涉及的細節問題太多，不好把握。同一個業態存在位置不同、需求面 積不同、品牌價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。 班尼路vs登喜路 招商人員需要了解的 各行業承受租金的能力 零售 生活
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