世邦魏理仕集團(tuán)天津金港中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)報(bào)告（178頁(yè)）.pdf

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1、天津金港中心項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)報(bào)告呈交: 天津市金港置業(yè)投資有限公司 2007年8月 CB Richard Ellis | Page 2 天津城市概況天津城市概況（關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)、人口、收入、消費(fèi)、政策）（關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)、人口、收入、消費(fèi)、政策）地塊分析地塊分析 SWOT分析分析消費(fèi)者需求研究消費(fèi)者需求研究（關(guān)鍵詞：消費(fèi)習(xí)慣、（關(guān)鍵詞：消費(fèi)習(xí)慣、變化趨勢(shì)、消費(fèi)預(yù)期）變化趨勢(shì)、消費(fèi)預(yù)期）零售商的訪談研究零售商的訪談研究主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目分析主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目分析典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 整體及區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析整體及區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析（關(guān)鍵詞：商圈、供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)模式、（關(guān)鍵詞：商

2、圈、供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)模式、租售價(jià)格、空置率、各個(gè)業(yè)態(tài)）租售價(jià)格、空置率、各個(gè)業(yè)態(tài)）整體及區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)整體及區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 基礎(chǔ)分析基礎(chǔ)分析商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析需求分析市市場(chǎng)場(chǎng) 定定位位設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 建建議議市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn) 整體思路分析整體思路分析 CB Richard Ellis | Page 3 基礎(chǔ)分析基礎(chǔ)分析整體商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析定位分析設(shè)計(jì)建議天津城市概況地塊分析 SWOT分析 CB Richard Ellis | Page 4 天津城市概況人口概況 2006年底常住人口1075萬(wàn)人，

3、戶籍人口946.31萬(wàn)人。市區(qū)人口為384.57萬(wàn)人整體天津人口呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，但天津本地人口小幅下降，人口增長(zhǎng)主要來(lái)自于外來(lái)人口的遷入,未來(lái)三年預(yù)計(jì)年增量為15萬(wàn)20萬(wàn)人左右天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯，人口重心繼續(xù)向東南方向移動(dòng)，濱海新區(qū)的人口規(guī)模快速擴(kuò) 大，顯著快于市內(nèi)六區(qū)，和平區(qū)、紅橋區(qū)兩地人口負(fù)增長(zhǎng) 天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)提出， 2020年常住人口控制在1350萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口1210萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá) 到90%。中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模為630 萬(wàn)人。天津外籍人口總數(shù)4萬(wàn)人，其中2萬(wàn)人是常住人口，以韓國(guó) 人和日本人為主就業(yè)需求和消費(fèi)能力增加，推動(dòng)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的就業(yè)需求和消費(fèi)能力增加，推動(dòng)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的發(fā)展發(fā)展商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局不斷產(chǎn)生質(zhì)變不斷產(chǎn)生質(zhì)變城市城市化進(jìn)程化進(jìn)程加加快快外來(lái)外來(lái)

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