1、世聯大盤操作實踐世聯大盤操作實踐 大規模開發的思考大規模開發的思考 考慮層面： 戰略層面戰略層面 財務目標層面財務目標層面 戰術層面戰術層面 戰略層面：戰略層面： 從城市發展階段、項目在城市中的地位及發展前景、項 目可能擔負的城市功能入手，系統的、框架性的綜合解決問 題；不能用戰術手段解決戰略問題，陷入到每一個具體地塊 的解決方案之中。 財務目標層面：財務目標層面： 整個區域開發如何盈利。什么是用來建立區域形象與價值 標桿的 ，什么是爭現金流的？是否每個回合都要獲勝，還是 有輸有贏，最終整體獲利。 戰術層面：戰術層面： 如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰略的基礎上每個 地塊（功能區）的開發目標
2、和手段是什么。如何啟動項目、 啟動區域如何執行？如何營銷？ 天津水上運動項目操作實踐天津水上運動項目操作實踐 中心化，而非中心 基于城市發展的大思維制定項目發展戰略 天津水上運動世界項目天津水上運動世界項目 ?占地面積：24.83公頃；建筑面積：79萬平 方米；其中公建部分總建筑面積51萬平方 米； ?容積率3.2； 歷史，文化商貿 區 歷史，文化商貿 區 商業，商務區商業，商務區 休閑，娛樂區休閑，娛樂區 本 案 本 案 位于城市核心區邊緣，具備交通、 景觀、人文資源的大體量綜合體項目 屬于政府規劃的城市重點項目，海河 六大節點之一 位于城市核心區邊緣，具備交通、 景觀、人文資源的大體量綜合
3、體項目 屬于政府規劃的城市重點項目，海河 六大節點之一 3 3 2 2 1 1 地理位置與區位特點 世聯提供前期顧問三階段服務 地理位置與區位特點 世聯提供前期顧問三階段服務 人均收入(GDP)/美 圓 5000 人均收入(GDP)/美 圓4000-5000 ?中心城擴大，規 模不經濟，效率低 ?主城，副城，新 城（衛星城）分化 城市化城市化 被動郊區化被動郊區化 ?城市中心擁有最優越 的可達性和區位優勢 ?城市要素向中心聚集 ?城市中心規模經濟， 涵蓋了城市商務、商業、 金融貿易、教育等所有 城市功能 ?郊區快速干道初步 形成，市政基礎設 施完善 ?郊區主流客戶為本 區域的中高收入階 層 ?購房目的為第一居 所、第二居所或投 資 ?有城市更新改造 背景形成大量購 房需求 ?政府同時大量投 資基礎設施與捷 運系統建設 ?在全市中低價房 分布中郊區占到 絕對比重 階段劃分階段劃分 城市特征城
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