江蘇昆山五豐廣場城市綜合體項目定位與營銷策略（113頁）.pdf
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江蘇昆山五豐廣場城市綜合體項目定位與營銷策略（113頁）.pdf
1、昆山五豐廣場項目 定位與營銷策略 chapter.1 chapter.2 chapter.3 Chapter.4 本體分析本體分析 風險與機會風險與機會 項目定位項目定位 營銷方案營銷方案 目錄目錄 chapter.1 1 本體分析 項目區位 中心城區 城西高端居住區 城東產業開發區 城南高新技術開發區 城北商貿居住區 本案 本案位于昆山城北，地處城北商貿居住區邊緣，緊 鄰城北路與長江路兩條主干道，與主流商業區較遠， 距昆山市中心約5公里，距城北居住區核心也有約2 公里距離。 昆山主城區五大板塊： 中心城區主要行政、商務、生活、消費功能 城東制造業、金融、會展、總部辦公 城南高端制造業、高新產
2、業生產、研發、產業貿 易集散 城西高端居住區 城北商貿居住區，普通居住、商業貿易 項目位置位置相對較偏，兩條主干道是主要優勢項目位置位置相對較偏，兩條主干道是主要優勢 地塊四至 除長江路外，四至荒僻，人氣不旺除長江路外，四至荒僻，人氣不旺 地塊西側為主干道長江路，東 側為以模具、儀器為主的廠區， 北側為成型次干道優比路，南側 恒盛路仍未成型； 長江路為昆山至周市、常熟及 蘇、滬等其他城市的主干道之一， 車流較大，其余道路車流較小； 周邊商業、居住氛圍較弱，人 氣不旺。 北：優比路 南：恒盛路 東：廠區 西：長江路 土地參數 體量大、單價低，但總價高、機會成本大體量大、單價低，但總價高、機會成本
3、大 項目體量較大，具有良好的規模效應，樓面價較低， 在運作中擁有更大的空間，但也帶來招商難、管理難、 蓄客壓力大的問題； 土地成交總金額達7億，且成交至銷售周期長達2.5年， 機會成本巨大。 占地面積176091 容積率2.0-3.0 建筑面積528273 土地總價70524.4萬元 樓面地價1335元/ 實際規劃計容面積481044 實際規劃樓面成本1466元/ 拿地時間2010年11月5日 4F 4F 3F 3F 23F 20F 項目規劃 現金流是保證開發順利進行的基礎，以專業市場入市是務實的選擇現金流是保證開發順利進行的基礎，以專業市場入市是務實的選擇 項目分為兩期開發： 一期為南部地塊，總體量26.9萬方，包含集中商業、 商業街及酒店三種業態； 二期為北部地塊，總體量21.2萬方，包含幾種商業、 商業街和酒店式公寓或辦公三種業態。 從商業啟勢角度，應以商業中心和商業街啟動： 優勢：
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