1、拿地的十六種模式 序 號 拿地方式拿地方式評述評述 1招招 、 拍拍 、 掛掛 最規范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何 稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業所得稅和 土地增值稅成本，沒有任何爭議。 問題問題1 1：土地閑置費問題：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、 國稅發【2009】31號） 問題問題2 2：契稅問題：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函 【2009】603號（一級開發情況下出現的問題） 問題問題3 3：考慮拿地的主體問題：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉讓框 架協議的可以是母公司，如果是最后簽訂協議，一定是項 目公司。否則，土地再轉讓到項目
2、公司，稅收問題很嚴重。 問題問題4 4：返還的土地出讓金問題：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、 財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地， 政府又返還了2億元土地出讓金。 思考：思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計 入應納稅所得額？ 問題問題5 5：以地補路問題：以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的 問答，認為看似企業沒有花錢就去的了土地，實際上支付 的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似 的，企業所得稅認為也應該照此辦理。 2不是招拍掛不是招拍掛， 創造招拍掛創造招拍掛 （操縱政府操縱政府） 例如：某國有企業土地補繳土地出讓金，變為開
3、發用 地后，準備將地轉讓給某開發企業。 第一步第一步，國家將土地收儲國家將土地收儲，支付給開發企業補償費， 營業稅（國稅發1993149號文件、國稅函【2008】277 號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值 稅（條例和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業 所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅 待遇） 第二步第二步，國家二次招拍掛國家二次招拍掛，承諾該企業拿到土地，支 付給國有企業的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政 府出讓土地，沒有任何稅費。 第三步第三步，如果該國有企業要房子，不要地，則地產企 業保留分給國有企業的房子不賣，而是在將利潤分走后， 將企業股權留給國有企業來完成。 總結：總結：該方法主要是為了在盡量節省稅款的方式下， 解決如何將土地從一個國有企業轉移到另外一家。 3購買轉購買轉 讓土地讓土地 買方：買方：直接按照支出款項作為成本費用
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