1、北京貝塔咨詢中心 1 世茂系公司財務狀況及增長潛力分析 世茂系公司財務狀況及增長潛力分析 摘要 摘要 （一）世茂房地產(chǎn)（一）世茂房地產(chǎn) 公司財務狀況 公司財務狀況 當前靜態(tài)資金缺口不大，但公司靠拖欠土地款、工程款來融資，靠預售款來回補缺口的 擴張策略， 在長期中會推動公司超速擴張， 并使公司在低谷中面臨政策風險如果低 谷中地方政府不放寬付款條件，公司必將陷入財務危機。 公司運營效率 公司運營效率 一直不在效率邊界上，與標桿企業(yè)差距較大，位于行業(yè)中游。 財務安全底線 財務安全底線 鑒于公司以拖欠方式來融資，常年表外負債高達總資產(chǎn)的 30%，即使假設表外負債可分 兩年償還，我們認為理性的凈借貸資產(chǎn)
2、比也應控制在 15%以內(nèi)，凈借貸資本比控制在 35-40%之間。 如果能實現(xiàn) 2009 年銷售目標，周轉(zhuǎn)速度達到 0.43 倍水平，營業(yè)利潤率維持 31% 如果能實現(xiàn) 2009 年銷售目標，周轉(zhuǎn)速度達到 0.43 倍水平，營業(yè)利潤率維持 31% 不考慮股權(quán)融資時的極限增速為 30%； 如果遭遇下一個低谷，周轉(zhuǎn)速度降至 2008 年的 0.31 倍水平，營業(yè)利潤率維持在 31%時 如果遭遇下一個低谷，周轉(zhuǎn)速度降至 2008 年的 0.31 倍水平，營業(yè)利潤率維持在 31%時 不考慮股權(quán)融資時的極限增速為 17%； 股權(quán)融資背景下 股權(quán)融資背景下 可實現(xiàn)隔年融資一次， 低谷時每次融資規(guī)模僅為總股本
3、的 6-10%， 高峰時最高可達 20%， 并使極限增速提高一倍。 核心 核心 公司經(jīng)營模式的核心是“以拖欠土地工程款來融資，以預售方式來回補資金缺口” ，這 一模式的致命弱點是：銷售回款越低，拖欠壓力就越大，而公司能否延續(xù)資金鏈，完全取 決于地方政府能否寬限土地款繳納期，因此，長期中公司將面臨政策風險的考驗。 公司經(jīng)營模式的核心是“以拖欠土地工程款來融資，以預售方式來回補資金缺口” ，這 一模式的致命弱點是：銷售回款越低，拖欠壓力就越大，而公司能否延續(xù)資金鏈，完全取 決于地方政府能否寬限土地款繳納期，因此，長期中公司將面臨政策風險的考驗。 北京貝塔咨詢中心 2 （二二）世茂股份世茂股份 財務狀況財務狀況 商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，而且持續(xù)時間長，可能跨越兩個周期； 預售款融資模式在 2011-2012 年面臨地產(chǎn)泡沫破滅的考驗； 屆時，公司將背負百億負債過冬，并面臨另百億的投資需求； 如果項目
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