石家莊商業廣場項目簡析及開盤分析（21頁）.ppt
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石家莊商業廣場項目簡析及開盤分析（21頁）.ppt
1、1 /20 石家莊廣場項目簡析及開盤分析石家莊廣場項目簡析及開盤分析 易居中國石家莊分公司 2010-7-6 2 /20 目 錄 一、產品線概述一、產品線概述 二、石家莊裕華廣場簡析二、石家莊裕華廣場簡析 三、開盤情況研究三、開盤情況研究 3 /20 Part 1 產品線概述產品線概述 4 /20 一、產品線概述 2001年，在濟南、南京、南昌、成都、南寧、長春等城 市中心業已存在的黃金寶地已存在的黃金寶地，總面積約總面積約5 5萬平米萬平米、地上地下地上地下 共五層的商業業態共五層的商業業態的出現，引起極大轟動。 一些分割銷售分割銷售的小店鋪也在投資者中引起了不小的波瀾。 這些單體樓所涵蓋的
2、小店鋪、超市小店鋪、超市等小綜合業態的組合就 是商業地產第一代開發模式第一代開發模式“單店模式單店模式”的外在表 現。單打獨斗，經營無法形成合力。單打獨斗，經營無法形成合力。 經營初期，在這些單體樓一層，在進行分割銷售的小店 鋪外，小業主們不僅要擔心同區域以及同行業的競爭，還 要擔心同一位置不同行業的競爭，嚴重影響盈利。 由此，很快做出了調整，提出了商業地產發展 的第二代開發模式第二代開發模式純商業組合店純商業組合店。 一、產品線概述 第一代：單店/銷售/現金流 5 /20 一、產品線概述 第一代商業地產開發模式在實踐中遇到的市場抗力，迅速 調整思路。開發模式的轉變開發模式的轉變主要為規模增加
3、規模增加，主力店業態增加主力店業態增加， 最終形成一種純商業組合店聯合純商業組合店聯合發展的模式。 第二代商業地產開發模式僅是主力店簡單組合僅是主力店簡單組合，但在經營中發 現，主力店吸引來的人流、客流多集中于主力店人流、客流多集中于主力店，未能流向小業未能流向小業 主的商鋪主的商鋪，經營者預期商業價值未能實現預期商業價值未能實現；商業地產的精髓所 在賣商鋪絕不是商業地產賣商鋪絕不是商業地產！ 此外，對于項目的純商業定位，也導致整個項目商業氛圍濃郁， 與之相互動的文化、娛樂、體育、酒店等其他休閑消費環境沒有 有效建立，加上項目零售類比例偏大零售類比例偏大，也使項目中心偏離了商業偏離了商業 地產的經營重心。地產的經營重心。 第二代：組合店/自持趨勢/初級業態 6 /20 一、產品線概述 第三代模式為“城市綜合體城市綜合體”。包括
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