天津博智大沽路項目(高端綜合體項目)定位及物業發展建議報告（199頁）.ppt
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天津博智大沽路項目(高端綜合體項目)定位及物業發展建議報告（199頁）.ppt
1、1 大沽路項目前期定位報告大沽路項目前期定位報告 謹呈：天津博智置業發展有限公司謹呈：天津博智置業發展有限公司 2 報告結構報告結構 目標分析目標分析 本體分析本體分析 核心問題構建核心問題構建 項目背景項目背景 住宅部分定位住宅部分定位 公建部分定位公建部分定位 經濟測算經濟測算 物業發展建議物業發展建議 3 目標分析目標分析 經營目標經營目標 小部分產品能夠承擔現金回流，以保證項目順利小部分產品能夠承擔現金回流，以保證項目順利 滾動開發滾動開發 項目整體追求利潤平衡和上升空間項目整體追求利潤平衡和上升空間 穩中有勝穩中有勝 4 本體分析本體分析 區位區位 指標指標 地塊地塊 四至四至 交通
2、交通 配套配套 資源資源 位于河西區大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區域核心 中小規模/高容積率/設計受限/可塑性較強 地塊不規則，遮擋問題突出，進入性差，沿街展示面小 成熟居住區，居住氛圍濃厚，生活消費型商業豐富 緊鄰城市主干道，軌道、公交系統發達，交通便捷 各類生活、教育、醫療等基礎配套完備，能很好的滿足居民生活需要 臨近津河，占據稀缺水資源，但津河該河段水質較差，河岸景觀較好 5 項目位于河西區大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區項目位于河西區大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區 域核心域核心 項目地塊位于河西區 大沽南路商圈； 距離天津火車站5.8公 里； 距離南京路3.0公里； 距
3、離小白樓商務區2.0 公里。 濱江道核 心商圈 大沽南路商圈 天津火車站 小白樓商務區 區位區位 6 住宅：中小規模住宅：中小規模/ /高容積率高容積率/ /設計受限設計受限/ /產品可塑性較強產品可塑性較強 商業：中大規模商業：中大規模 限制條件限制條件 要求公建外立面公建外立面 大沽路東側3333米米范圍內需符合地鐵規劃 要求 不能遮擋東側以及北側住宅 利好條件利好條件 不受90/70政策限制 經濟指標 占地面積： 約3.55萬平米 容 積 率： 2.3 建筑面積： 共約8.2萬平米 居住型公寓： 6萬平米 商業： 2-3萬平米 經濟指標經濟指標 沿街展示面短 進入性較差 外輪廓不規則 高層對外部社區 遮擋嚴重 可能受到南面高層的遮擋 地鐵上不可建造 任何構筑物 7 本案本案 大大 沽沽 南南 路路 商商 圈圈 住宅：地塊不規則，遮擋問題突出；住宅：地塊不規則，遮擋問題突出； 商業：地
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