天津機場新城高新產業園項目運營策略報告（128頁）.ppt
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天津機場新城高新產業園項目運營策略報告（128頁）.ppt
1、1 天津機場新城高新產業園項目運營策略報告天津機場新城高新產業園項目運營策略報告 目錄 一、經濟及產業研究4 二、園區分析10 三、新區市場分析18 四、項目定位 36 五、項目開發戰略及相關財務分析41 六、其他開發建議 98 一、一、 天津市市區辦公物業天津市市區辦公物業 市場競爭分析市場競爭分析 條件條件 甲級甲級 乙級乙級 至少應該達到至少應該達到10項要求項要求 至少應該達到至少應該達到10項要求項要求 位置位置 主要商務區的核心位置 非主要商務區位置 交通交通 公共交通便利，距離主要交通結點步行距 離約5-10分鐘。靠近商務主干道。 距離主要交通結點步行距離約10-20分鐘。 可視
2、性可視性 在商務主干道上很容易看到或辨識 在主要或二級商務道路上可以看到 落成年限落成年限 小于10年 小于20年 建筑體量建筑體量 大于30000平方米 大于10000平方米 標準層面積標準層面積 大于1300平方米 大于1000平方米 得房率得房率 70% 60% 層高層高 凈高高于2.7米 凈高高于2.5米 架空地板架空地板 有 有 外立面外立面 頂級建筑材料 較好的建筑材料 內部裝飾內部裝飾 大堂: 至少擁有5米的挑空 辦公及公共區域的內部裝修達到頂級水平 大堂: 至少擁有3米的挑空 辦公及公共區域的內部裝修達到較好水平 空調空調 VAV系統;中央空調 中央空調 物業管理物業管理 國際
3、物業管理公司 較高聲譽的本地物業管理公司 仲量聯行對于甲乙級寫字樓的區分有自己的標準，標準主要是建立在房地產信托基金 （REITS）對甲乙級寫字樓的判斷標準上。具體標準如下： 天津市中央商務區辦公物業市場分析 上述的寫字樓區分標準適用于整個中國地區，可根據相關細分區域市場的差異程度進 行相關調整。 對中國的主要的一線城市如北京、上海、廣州包括香港等，定位為甲級寫字樓的辦公 樓上述所有條件都必須得到滿足的。 對于天津市場，由于寫字樓市場發展程度相對一線城市還有一定距離，整個辦公樓市 場也相對并不成熟，因此我們認為天津市場的甲乙級寫字樓判斷標準為：符合上述表符合上述表 格中相關條件中的至少格中相關條件中的至少8項項。 因此按照上述標準，我們認定天津市目前已經落成的甲級辦公樓僅有兩個項目。但將 來在市區中也有許多在建項目落成后也將達到甲級寫字樓的水準。 天津市中央商務區辦公物業市場分析 友誼路友
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