杭州江景建筑綜合體項目策劃定位報告（119頁）.ppt
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杭州江景建筑綜合體項目策劃定位報告（119頁）.ppt
1、GTC GTC 杭州項目策劃定位報告杭州項目策劃定位報告 易居中國決策咨詢E-HOUSE CHINA Consulting Division Nov. 2008 1 序言 市場研究市場研究 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 財務(wù)分析財務(wù)分析 宏觀經(jīng)濟分析 物業(yè)市場研究 目標客戶需求調(diào)研 競爭項目分析 項目地塊分析 產(chǎn)品 價格/租金 目標客群 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 投資回報率 概念確定概念確定 概念深化概念深化 概念實施概念實施 工作流程 易居中國受環(huán)達通集團委托，對其位于浙江省杭州市濱江區(qū)的一綜合用地地塊進行相關(guān)市場研究和項目定位分 析。該地塊可開發(fā)面積為 10,418 平米,容積率為 10.5。它的規(guī)劃用途包
2、括公寓、寫字樓和商業(yè)。 本項目地塊緊鄰錢塘江南岸,項目規(guī)劃高度為140米，因此既擁有錢塘江景，也能欣賞到杭州市區(qū)全景。項目距 建設(shè)中的錢江新城-杭州未來的CBD和高檔住宅區(qū)僅5分鐘車程。正在建設(shè)中的地鐵1號線在項目的步行距離內(nèi)， 1號線將在2011年開始運營。 易居的工作主要包括三部分：市場研究 、項目定位和財務(wù)分析。 根據(jù)市場研究的發(fā)現(xiàn)，本項目被定位為 高端臨江公寓。它主要包含兩種公寓產(chǎn)品 ，常規(guī)的高端公寓和豪華公寓。 常規(guī)的高端服務(wù)式公寓是與目前杭州現(xiàn)有的高端服務(wù)式公寓一致的產(chǎn)品。而豪華公寓是杭州市場上前所未有 的一種服務(wù)式公寓產(chǎn)品，是根據(jù)本項目的區(qū)位優(yōu)勢和用地性質(zhì)而創(chuàng)造出的一種服務(wù)式公寓
3、產(chǎn)品。它兼具了與錢 江新城豪宅類似的大戶型和酒店式服務(wù)管理，從而為住戶提供更舒適的、更具商務(wù)氛圍的居住環(huán)境。 豪華公寓的目標客群是錢江新城豪宅的現(xiàn)有業(yè)主和潛在購買者。這些人都是年收入不低于500萬人民幣的富豪 群體。針對他們的調(diào)研顯示，他們絕大多數(shù)不清楚公寓和住宅的差異，他們在購買住房時基本不關(guān)心兩者之間 的差異。 同時，項目還規(guī)劃了一個豪華會所和配套商業(yè)，用于與公寓部分的高端定位相匹配。 本項目不建議開發(fā)寫字樓，主要原因如下。首先,項目區(qū)域市場只支持開發(fā)中低端寫字樓，這與公寓部分的高 端定位不符。其次，目標客戶調(diào)研顯示大多數(shù)潛在購買者不希望本項目包含寫字樓，他們認為寫字樓的人流會 影響他們的隱私和居住安全。 目錄 I. 市場研究市場研究 II. 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 III. 財務(wù)分析財務(wù)分析 市場研究 宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析 物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 目標客戶需求調(diào)研目標客戶需求調(diào)研 競
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