1、舊城改造項目工作要點介紹舊城改造項目工作要點介紹 本報告是嚴格保密的。 城市化進程不平衡城市化進程不平衡留下的頑疾， 一是政府主導模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分 資金進行改造，政府負責村民的安置補償。 二是由政府和房地產開發商進行改造的市場改造模式，開發商 在政策范圍內負責村民的安置補償，并按照改造方案進行開發，政 府給開發商提供一定的優惠政策并在其中起監督、規劃的作用。 三是由村集體經濟組織或村民自行改造，改造資金由村集體經 濟組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎設施建設等方 面提供優惠或協助。 （深圳漁民村、田貝村改造） 為什么要改造 如何改造 本報告是嚴格保密的。 幾
2、個關鍵名詞幾個關鍵名詞 村民的基層管理組織，相當于居委會。股份公司對村民信息掌握 全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯系、召 集、組織、確權、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產生 的矛盾 村民股份公司 對拆遷房屋的結構形式、層數、原面積、違建面積、附屬物等做 詳細的登記，明確房屋產權歸屬（集體、個人、國家）（有時需補 辦土地用地手續，房屋產權證等 ），經過業主、開發商、政府部門 的三方確認，備案，作為拆遷賠償依據。 丈量、確權 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比， 是拆賠方案的核心。深圳一般是 10.8，還有拆一賠一 拆賠比 定向摘牌 拆遷業主和政府
3、協商，設立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自 己拿到。 拆遷成本 拆遷中所有的費用，是開發成本的一部分，包括拆除費、 安置費、搬 遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到 還建面積的平米單位。 本報告是嚴格保密的。 與普通房地產開發流程不同，舊改項目的開發鏈延長與普通房地產開發流程不同，舊改項目的開發鏈延長 至土地開發環節，業主承擔土地一級運營的工作。至土地開發環節，業主承擔土地一級運營的工作。 區域經濟區域經濟/房地產項目價值鏈房地產項目價值鏈 市政基礎市政基礎 設施建設設施建設 七通一平七通一平 運營運營 管理管理 營銷營銷 銷售銷售 營銷營銷 銷售銷售 施工施工 管理管理 項目項目 融資融資 項目項目 設計設計 項目規項目規 劃定位劃定位 開發開發 招商招商 土地土地 出讓出讓 土地土地 融資融資 土地開發土地開發 項目開發項目開發 管理運營管理運營 拆遷拆遷 安
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