長(zhǎng)沙新芙蓉之都商業(yè)住宅寫字樓營(yíng)銷策略報(bào)告（221頁）.ppt

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長(zhǎng)沙新芙蓉之都商業(yè)住宅寫字樓營(yíng)銷策略報(bào)告（221頁）.ppt

1、新芙蓉之都營(yíng)銷策略報(bào)告易居（中國(guó)）長(zhǎng)沙金岳房屋銷售有限公司易居（中國(guó)）長(zhǎng)沙金岳房屋銷售有限公司敬呈：湖南銀旺置業(yè)發(fā)展有限公司東塘商圈五一商圈 4.5公里 4.5公里現(xiàn)有住宅較為破舊商業(yè)業(yè)態(tài) 檔次較低交通便利配套相對(duì) 齊全項(xiàng)目區(qū)域特征城市次中心，配套齊全但檔次一般項(xiàng)目區(qū)域特征交通通達(dá)性好、輻射性強(qiáng) 本案南湖路芙蓉路赤嶺路韶山路新建西路南二環(huán) 曙光路項(xiàng)目區(qū)域特征周邊配套較為齊全侯家塘侯家塘浦沅工業(yè)園安貞醫(yī)院雨花亭小學(xué) 紫天大酒店沃爾瑪廣場(chǎng) 市二十一中郵局中信銀行雨花區(qū)勞衛(wèi)所潭州瓦罐天心區(qū)合作社通程電器省

2、第二人民醫(yī)院砂子塘小學(xué) 省中醫(yī)藥大學(xué) 省中醫(yī)附一醫(yī)院神龍大酒店五華大酒店東東塘塘沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈本案北項(xiàng)目區(qū)域特征項(xiàng)目四至地塊東側(cè) 南臨街面地塊西南角項(xiàng)目地塊地塊東西長(zhǎng)而南北短，臨街面較長(zhǎng) 地塊北面項(xiàng)目資源提煉項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件價(jià)值體現(xiàn)價(jià)值體現(xiàn) 城市次中心地帶，交通便利城市項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模較小自塑性不強(qiáng) 物業(yè)功能齊備有改變區(qū)域價(jià)值的能力成熟地段，外部配套齊全外部資源可利用距離城市主要景觀軸距離較遠(yuǎn) 無外部資源可利用地塊東西長(zhǎng)而南北短，臨街面較長(zhǎng) 項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件價(jià)值界定價(jià)值界定交通便利地段資源型成熟地段，外部配套齊全項(xiàng)目規(guī)

3、模較小小規(guī)模物業(yè)功能齊備價(jià)值復(fù)合型距離城市主要景觀軸距離較遠(yuǎn) 景觀資源匱乏型地塊東西長(zhǎng)而南北短，臨街面較長(zhǎng) 非宜居投資、自住項(xiàng)目整體印象兼具投資功能的城市第一居所居住價(jià)值表象居住價(jià)值表象1 1 嘈雜的城市嘈雜的城市嚴(yán)重的污染嚴(yán)重的污染稀缺的綠地稀缺的綠地居住價(jià)值表象居住價(jià)值表象2 2 便利的配套便利的配套慢節(jié)奏的生活慢節(jié)奏的生活生活成本的控制生活成本的控制項(xiàng)目的先天特征決定了本案潛在客戶的取舍標(biāo)準(zhǔn)輕松愜意的享受城市中心慢生活，更看重物業(yè)未來的升值潛力。解構(gòu)問題 R1 R2 項(xiàng)目陷入周邊項(xiàng)目的境況，與周邊項(xiàng)目同質(zhì)化，缺少亮點(diǎn) 周邊區(qū)域的人口對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買力不足對(duì)發(fā)展商品牌無提升做中高檔樓盤商業(yè)及附屬設(shè)施順利銷售開發(fā)利潤(rùn)高于行業(yè)平均利潤(rùn) 提升發(fā)展商品牌從R1到R2需解決的核心問題：如何挖掘并放大項(xiàng)目核心價(jià)值？如何擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶群？如何樹立項(xiàng)目不可

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