商業地產的定位策略和運營模式 （141頁）.ppt
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商業地產的定位策略和運營模式 （141頁）.ppt
1、1 項目前期作業項目前期作業 1、市場條件判斷 2、項目位置選擇及地方優惠條件 3、判斷可發展規模 4、項目土地取得、政府許可及國家各相關政策信息 5、項目定位細化、組團可行性、面積分配性、綠化景觀 水系的占比 6、項目規劃設計、外部交通和內部流線、行業系統設計 7、設計方案的市場化、廣告物選項、氛圍營造、活動要 求 8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合 9、項目方案的政府許可 10、項目招投標 1、市場條件判斷、市場條件判斷 市場條件的初判斷 所在地區的市場狀況 對城市或地區發展相應商業房地產項目的 可行性 對項目定位的宏觀思考 市場成熟性的問題 地區的社會生產力 人們的收入水平
2、 2、項目位置選擇、項目位置選擇 對位置和周邊條件的要求(地圖和紅線圖 說顯示) 客戶流量范圍(初步商圈界定) 3、判斷可發展規模、判斷可發展規模 項目地址市場前景及可發展規模的可行性分析 項目的市場基礎(商圈內商業住宅辦公樓群分布 概況、交通、氣候、競爭、障礙、大主力店、 房價) 周邊商圈覆蓋人口的情況(年齡層、男女比例、 收入支出、教育程度、交通工具) 可能的客戶流量 客戶流量產生的項目營業額 項目的可發展規模(項目可營業面積和總高度指 標) 項目當地區的需求性分析(消費者的消費欲望) 項目地址市場前景及可發展項目地址市場前景及可發展 規模的可行性分析規模的可行性分析 1.宏觀政治經濟環境
3、分析 2.當地經濟發展與政治環境分析 3.當地房地產市場供需分析及發展預測 4.項目所在區域市場環境分析 5.目標消費市場研究 6.項目評價與總體開發策略 7.項目品牌塑造及形象樹立方案 8.技術可行性 9.投資分析（經濟效益與風險分析） 10.結論與建議 4、項目土地取得及政府許可、項目土地取得及政府許可 項目土地取得: 土地開發使用權(招標出讓、拍賣出 讓和掛牌出讓的確認) 政府許可: 向政府相關主管部門申請建設商業房地 產項目 得到政府相應機構的批準: 計劃委員會(對房地產項 目進行立項審批)、規劃局(對項目進行規劃審批)、 商業委員會等進行設計施工，土地出讓或轉讓等作 業 取得項目開工建設的許可證和取得項目建設用地的 國有土地使用權。五證中的建設工程規劃許可 證、建設工程開工許可證、建設工程規劃 許可證。國有土地使用權證依支付土地出讓 金的時間不同來取得 居住用地70年，工業用地5
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