1、商業地產的運作模式商業地產的運作模式 什么是商業地產？什么是商業地產？ 商業地產商業地產商業地產商業地產 可變性強可變性強 商業虛流動商業虛流動 軟件電影軟件電影/舞臺劇舞臺劇 多元化多元化 可變性弱可變性弱 地產實不動地產實不動 硬件布景硬件布景/舞臺舞臺 較單一較單一 需要具備商業經驗的專業團隊和具備房地產開發需要具備商業經驗的專業團隊和具備房地產開發 經驗的專業團隊共同開發商業地產經驗的專業團隊共同開發商業地產。 什么是商業地產？什么是商業地產？ 房地產的開發模式房地產的開發模式 土地開發建設銷售物業管理 商業地產的開發模式商業地產的開發模式 土地開發 建設 銷售 物業管理 商業評估和布
2、局 招商 經營管理 商業評估和布局商業評估和布局 根據區域范圍內人口分析及商業狀況制定商業規模和類型 根據商業的規模可分為三大類型: 1. 社區型社區型 商業面積在40,000M2以下，輻射范圍為1公里，步行15分鐘 可到達之消費群 2. 區域型區域型 商業面積在40,000M2- 80,000M2，輻射范圍為整個行政區域， 車程15分鐘可到達之消費群 3. 都會型都會型 商業面積在80,000M2以上，輻射范圍為整個城市甚至周邊地 區小城市，車程30分鐘可到達之消費群 根據建筑形態可分為三大類型 1. 底商 (位于住宅或辦公樓底層裙房的商業) 2. 獨立商場/購物中心 3. 商業步行街 商業
3、評估和布局商業評估和布局 項目的目標定位 項目所在地的歷史文化背景分析 消費者行為分析 商業競爭對手分析 宏觀經濟數據分析 根據上述分析制定整體目標定位 商業評估和布局商業評估和布局 商業布局的方向及對建筑設計的要求 人流動線及匯聚點要求 多元性和可變性的要求 主題風格與分區意向的要求 亮點的位置與功能的要求 商業評估和布局商業評估和布局 商業功能的布局 主題分區 亮點 業態分布 租戶組合 商業評估和布局商業評估和布局 經濟效益分析 根據預計消費人流與營業額估算“可達至之租金收入” 根據發展商之總投資與要求之合理回報率計算“目標 租金收入” 根據周邊商業情況推算“市場租金收入” 根據 “可達至之租金收入”, “目標租金收入”和 “市場 租金收入”制定“平均租金收入”，從而估算到項目 的 回報率和回收期 商業評估和布局商業評估和布局 招商招商 制定招商策略 成立及培訓招商團隊 制定招商工具及
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