房地產(chǎn)前期策劃流程解析史蒂芬咨詢(120頁(yè)).ppt
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房地產(chǎn)前期策劃流程解析史蒂芬咨詢(120頁(yè)).ppt
1、房地產(chǎn) 前期策劃流程解析 史蒂芬咨詢史蒂芬咨詢 前期策劃篇簡(jiǎn)介 前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程 可行性 研究 價(jià)格定位 開發(fā)周期 銷售周期 經(jīng)濟(jì)效益 分析 推廣方案 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)研究 地 塊 產(chǎn)品 方案 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 產(chǎn) 品 方 案 微 調(diào) 美象化 第一階段:可行性研究第一階段:可行性研究 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析,利用概率值來(lái)研究不同 因素的概率分布,從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做 出某種概率描述,對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn) 確地判斷 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標(biāo)值 的變化百分比/
2、參數(shù)值變化的百分比 供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè) 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、 管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo):成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)指標(biāo):凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn),即項(xiàng)目達(dá)到 盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零得點(diǎn) 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第二階段:項(xiàng)目市場(chǎng)研究第二階段:項(xiàng)目市場(chǎng)研究 地塊 潛在客戶分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值 潛在客戶潛在客戶 研究結(jié)論研究結(jié)論 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 房地產(chǎn)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)
3、樓盤 經(jīng)典樓盤 成功案例 區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目資源 周邊客群 歷史客群 特有客群 投資客群 新生客群 市場(chǎng)狀況 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 第三階段:項(xiàng)目定位第三階段:項(xiàng)目定位 尋找均衡點(diǎn) 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投 資 效 益 SWOTSWOT分析分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 客戶定位客戶定位 價(jià)格定位價(jià)格定位 經(jīng)濟(jì)收益分析經(jīng)濟(jì)收益分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 定位策略 定位描述 產(chǎn)品建議 定為依據(jù) 客戶描述 定位策略 定位方法 靜態(tài)分析 動(dòng)態(tài)分析 第四階段:初步推廣方案第四階段:初步推廣方案 首先,給項(xiàng)目一個(gè)形象 項(xiàng)目總體形象定位 其次,告訴甲方我們準(zhǔn)備怎么賣 銷售策略 重要的一點(diǎn),給甲方一本明白賬 推廣費(fèi)用預(yù)算表 接著,告訴甲方有推廣能銷售的更好 推廣策略 最后最重要的一點(diǎn),把你明確的工作計(jì)劃告訴甲方 營(yíng)銷工作總體時(shí)間表 經(jīng)濟(jì)收益分析經(jīng)濟(jì)收益分析 1、房地產(chǎn)投資及收入估算 2、房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)