1、 銷售返租數據分析銷售返租數據分析 為了便于計算和具有代表性，我們先設定幾個條件： （1）租期時間為8、10年計。 （2）選定二層作為面積來計算（兩層面積為7000計） （3）假設商場兩層全部公開發售，并且達到100%的銷售率。 一、制定經濟分析的條件 二、銷售返租計算方法 1、計算方法說明： 根據制定假設條件的原則及兩個假設條件，不論給金都匯的租金以及售價如何， 一定要保證發展商的純收益，由此得出以下的公式： 實際銷售總金額實際銷售總金額- -回報客戶的金額回報客戶的金額+ +金都匯租金金都匯租金- -不可預見費不可預見費= =純銷售額純銷售額 其中： 實際銷售總金額實際銷售總金額是商場在實
2、現100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用。 回報客戶的金額回報客戶的金額是發展商每年按照8%的出租回報率在租期內付出的總金額； 金都匯租金金都匯租金是租期內發展商從金都匯得到的總收益； 不可預見費不可預見費是在租期內發生的目前不能預見的部分支出； 純銷售額純銷售額是在發展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現100%銷售的情況 下獲得的收益。 以上公式用數字表示為： 銷售均價7000銷售均價70008%租期月租金700012 租期銷售均價70003%已知均價7000 （其中銷售均價和租金為未知，其他條件為已知,已知均價指市場推導出的市場均價） 假設物業在正常經營狀態下的市場推論價格已知。
3、假設為： 一層 二層 銷售均價 2.4萬元/ 1.2萬元/ 整體均價 1.8萬元/ 計算數據說明：計算數據說明： 假設按照金都匯租期為8年、10年分別計算相應的租金及銷售均價； 不可預見費按照8年2.5%、10年3%計算。 前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。 （為什么這樣操作：略） 2、計算過程： 第一種：按第一種：按8 8年租期算：年租期算： 將已知數據帶入到公式中，得到： 銷售均價10000銷售均價100008%8月租金10000123月租金 1210000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）銷售均價 100002.5%2250010000 得出銷售均價與月租金的關系方程式：銷售均價銷售均價5373153731361361月租金月租金 按照月租金從50元/到100元/的價格，帶入到公式中，則得到相應的銷售均價， 既當該金都匯的租金達到某個價格時，要實現
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