香蜜湖B303-0041地塊拍賣營銷思路（41頁）.ppt
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香蜜湖B303-0041地塊拍賣營銷思路（41頁）.ppt
1、香蜜湖香蜜湖B303-0041地塊拍賣地塊拍賣營銷思路營銷思路 世聯(lián)地產世聯(lián)地產 20042004年年2 2月月 通過較短時間內一系列營銷推廣執(zhí)行，打造項目通過較短時間內一系列營銷推廣執(zhí)行，打造項目 頂級豪宅用地形象，引導客戶并提高拍賣價格。目標頂級豪宅用地形象，引導客戶并提高拍賣價格。目標 價格：價格：6500元元/m2(樓面地價）以上。樓面地價）以上。 世聯(lián)地產對于本項目目標的理解世聯(lián)地產對于本項目目標的理解 打造頂級形象打造頂級形象 提高拍賣價格提高拍賣價格 第一部分：現(xiàn)狀與目標的差距第一部分：現(xiàn)狀與目標的差距 第二部分：營銷的解決之道第二部分：營銷的解決之道 營銷推廣思路與相關建議營銷
2、推廣思路與相關建議 土地價值認知土地價值認知 本地塊本地塊 比較項比較項 本地塊本地塊 水榭花都水榭花都 占地面積占地面積 93,54493,544 170,000170,000 總建面積總建面積 131,000131,000 238,000238,000 容積率容積率 1.41.4 1.41.4 覆蓋率覆蓋率 2020 15.615.6 車位數車位數 500500個個 15801580個個 限高限高 7575米米 7575米米 配套面積配套面積 33503350m2m2 商業(yè)面積商業(yè)面積 30003000m2m2 湖景資源湖景資源 西南向西南向 西向西向 外部配套外部配套 本項目土地開發(fā)利潤
3、空間測算本項目土地開發(fā)利潤空間測算1 物業(yè)類型 建筑面積 比例 相當于土地面 積比例 容積率 占用土 地比例 開發(fā)成本 售價 TOWNHOUSE12%17%0.534%110018000 疊層復式12%17%0.834%110013000 高層76%106%3.332%160010000 合計100%140%1.4100%148011100 備注：開發(fā)成本包含了前期工程費、建安成本、不可預見費、管理費等，表1 中未包含園林成本，園林按整體500元/平方米另計 售價參照物：水榭花都售價參照物：水榭花都 成本參照物：波托菲諾成本參照物：波托菲諾 物業(yè)比例分配及售價預估物業(yè)比例分配及售價預估 本項目土地開發(fā)利潤空間測算本項目土地開發(fā)利潤空間測算2 總投資計算總投資計算 單位成本 土地成本X 開發(fā)成本1980 財務費用300 銷售費用400 總投資X+2680 按總體的50貸款約算，利率 6，貸款
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