1、潘 韜 2015年3月8日 拿地 定位 設計 招商 工程建設 開業運營 商業項目開發運營全流程 做對順序 先租后建 常見錯誤 拿地 定位 設計 招商 工程建設/銷售 開業運營 萬達/寶龍 凱德/華潤 商業項目開發運營全流程 國內主流商業地產開發模式 理想標準 銷售部分利潤 =持有物業成本 底線標準 單個項目實現 現金流平衡 項目 寧波萬達 總投資額 24億 銷售總額 21.73億 租金 購物中心 2億 收入 酒庖 0.6億 綜合體項目投資評價體系 開發層面： 1、銷售物業部分的IRR達到16%，凈利潤率達到12%； 2、項目的商業部分整體開發周期不超過三年。 絆營層面： 可主要利用EBITDA
2、（息稅折舊前收益）來對持有型物業的經營情況進行測算 1、開業后第三年投資回報率達到5.5%-6% ； 2、投資回收期在12年； 20,828 29,418 37,333 42,092 46,193 60,186 72,985 7,730 9,292 8,548 11,404 11,239 13,982 17,618 13,098 20,025 28,785 30,688 34,944 46,204 55,367 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 萬象城收入 萬象城成本 萬象城EBITDA 國內商業地產開發的核心能力 丌同的背景、丌同的資金實力、丌同的管理能力，對應丌同的模
3、式，以及丌同的產品模型。 拿地 定位 設計 招商 工程建設/銷售 開業運營 商業項目開發運營全流程 產 品 形 態 及 觃 模 租 售 方 案 及 銷 售 政 策 業 態 及 品 牌 組 合 租 金 及 收 益 測 算 商業定位的5項基礎研究，4個工作目標 A、產品形態及規模 B、租售方案及銷售政策 C、業態及品牌組合 D、租金及收益測算 消費需求研究 城市經濟研究 競爭市場研究 項目區域研究 項目地塊研究 01 拿地 02 定位 03 設計 04 招商 05 工程建設/銷售 06 開業運營 平面及動線 與項設計 商業項目開發運營全流程 商業項目的觃劃設計 總圖 內部動線（平面 /垂直） 外部交通 外立面 景觀 燈光 公共空間 機電 導規 智能化 藝術 平面及動線 與項設計 購物中心設計的商業原則 交通優先 突出商業 動線簡單 空間豐富 功能完善 注重形象 上海中山公園龍之夢： 主入口位于
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