沈陽房地產(chǎn)集團新榆公館住宅項目分析報告（65頁）.ppt
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沈陽房地產(chǎn)集團新榆公館住宅項目分析報告（65頁）.ppt
1、萬科新榆公館 五期、七期產(chǎn)品定位 謹呈：沈陽萬科 世聯(lián)地產(chǎn)沈陽分公司 2008.10.05 本報告是嚴格保密的。 我們定位的本體是什么？我們定位的本體是什么？ 本報告是嚴格保密的。 金陽街遲遲未見動工，三好橋改道， 沈營路封路，三年來，新榆公館的土地 屬性沒有太大的改善； 新榆公館的產(chǎn)品從低密度的花園洋房 變成了以高層為主的產(chǎn)品，產(chǎn)品舒適度 在下降； 新榆公館位于奧體板塊與渾南南部板 塊交界處，而且客戶大多數(shù)來自于沈河 與和平，本項目與奧體板塊的項目有直 接的競爭，而本項目在區(qū)位和交通上存 在非常明顯的劣勢； 新榆公館的土地和區(qū)位屬性在未來一兩年內(nèi)也不會有太大的改新榆公館的土地和區(qū)位屬性在未來
2、一兩年內(nèi)也不會有太大的改 善，項目遭遇的競爭卻非常大善，項目遭遇的競爭卻非常大 本報告是嚴格保密的。 五期 七期 五期、七期位于小區(qū)周邊，無法在形象上給與項目更多的支撐，五期、七期位于小區(qū)周邊，無法在形象上給與項目更多的支撐， 承載的只是完善項目的居住空間，和實現(xiàn)項目利潤的使命承載的只是完善項目的居住空間，和實現(xiàn)項目利潤的使命 高層的規(guī)劃，景觀的劣勢，噪音的影響，區(qū)位價值提升緩慢，使得五期、七期 的可塑性不強，如何合理的整合資源，打造合適產(chǎn)品，是五期、七期的關(guān)鍵； 本報告是嚴格保密的。 我們定位主要解決的問題是什么？我們定位主要解決的問題是什么？ 本報告是嚴格保密的。 資料來源：世聯(lián)模型 ？
3、R1R1 非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致 的特定結(jié)果 R2R2 期望結(jié)果不 喜歡某一結(jié)果， 想得到其它結(jié)果 S=S=情境情境 C=R1,R2C=R1,R2 Q=Q=如何從如何從R1R1到到R2R2 我們通過我們通過S S- -CC- -QQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題 本報告是嚴格保密的。 S S：情境（：情境（situationsituation） 項目背景事實（項目、客戶、市場）項目背景事實（項目、客戶、市場） 萬科開發(fā)的新榆公館已經(jīng)積累了前幾期的開發(fā)和銷售經(jīng)驗，沈陽 客戶認可度高，五期、七期為后期開發(fā)； 五期和七期位于小區(qū)邊緣，土地資源無強勢牽引優(yōu)勢，周邊環(huán)境、 景觀等外在因素上還存在硬傷； 新榆公館渾南腹地的區(qū)位價值提升不明顯，周邊配套的成熟度差， 與奧體板塊的競爭越發(fā)激烈； 淡勢大環(huán)境，客戶觀望情緒濃，區(qū)域供應(yīng)量大，競爭積累； 本報告是嚴格保密的。 R
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