1、房地產經濟學房地產經濟學 - 房地產估價房地產估價 1.概述 估價的概念、必要性 2.房地產估價理論基礎 估價原則、基本程序 3.房地產估價方法 比較法、成本法、收益法、假設開發法、路線價法 1.概 述 1.1房地產估價概念 所謂房地產估價，是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的， 遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產 價格因素的基礎上，對房地產客觀合理價格的估計、推測或判斷。 評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對 某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數不動產評估 的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定
2、義為某一財產在一 個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。 房地產估價=科學+藝術 1.2房地產估價的必要性 不動產上市、融資、銷售和購買決策的需要。 房地產交易的需要 房地產抵押的需要 房地產保險和損害賠償的需要 房地產稅收的需要 房地產征用補償的需要 * 房地產市場信息的缺失影響房地產市場功能的發揮 2.房地產估價基本理論 2.1基本原則 合法原則 要以 估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法 處分等方面。 *合法產權應以房地產權屬證書和有關證件為依據。 國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權 利證明書、房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他
3、項權證。 集體國有；行政劃撥有償出讓；違法占地合法占地；違章建筑合法建筑； *合法使用應以城市規劃、土地用途管制為依據。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。 城市規劃創造土地價值。 *合法處分應以法律、法規、或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方 式為依據。 如法律規定不得抵押的房地產不能作為抵押目的來估價。 最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。 *最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內的最高最佳使用， 這也是合法原則的要求。 *最佳用途、最佳規模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術上的可能性、經濟上的可行性 *保持現狀前提、裝修改造前提、轉換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜 合。（最常見的是第二種和第三種的組合） 替代原則要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 類似房地產是指與估價對象處于同一供
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