1、舊城改造項目工作要點介紹舊城改造項目工作要點介紹 城市化進程不平衡城市化進程不平衡留下的頑疾， 一是政府主導模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分 資金進行改造，政府負責村民的安置補償。 二是由政府和房地產開發商進行改造的市場改造模式，開發商 在政策范圍內負責村民的安置補償，并按照改造方案進行開發，政 府給開發商提供一定的優惠政策并在其中起監督、規劃的作用。 三是由村集體經濟組織或村民自行改造，改造資金由村集體經 濟組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎設施建設等方 面提供優惠或協助。 （深圳漁民村、田貝村改造） 為什么要改造 如何改造 幾個關鍵名詞幾個關鍵名詞 村民的基層管理組織，
2、相當于居委會。股份公司對村民信息掌握 全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯系、召 集、組織、確權、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產生 的矛盾 村民股份公司 對拆遷房屋的結構形式、層數、原面積、違建面積、附屬物等做 詳細的登記，明確房屋產權歸屬（集體、個人、國家）（有時需補 辦土地用地手續，房屋產權證等 ），經過業主、開發商、政府部門 的三方確認，備案，作為拆遷賠償依據。 丈量、確權 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比， 是拆賠方案的核心。深圳一般是 10.8，還有拆一賠一 拆賠比 定向摘牌 拆遷業主和政府協商，設立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自
3、 己拿到。 拆遷成本 拆遷中所有的費用，是開發成本的一部分，包括拆除費、 安置費、搬 遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到 還建面積的平米單位。 與普通房地產開發流程不同，舊改項目的開發鏈延長與普通房地產開發流程不同，舊改項目的開發鏈延長 至土地開發環節，業主承擔土地一級運營的工作。至土地開發環節，業主承擔土地一級運營的工作。 區域經濟區域經濟/房地產項目價值鏈房地產項目價值鏈 市政基礎市政基礎 設施建設設施建設 七通一平七通一平 運營運營 管理管理 營銷營銷 銷售銷售 營銷營銷 銷售銷售 施工施工 管理管理 項目項目 融資融資 項目項目 設計設計 項目規項目規 劃定位劃定位 開發開發 招商招商 土地土地 出讓出讓 土地土地 融資融資 土地開發土地開發 項目開發項目開發 管理運營管理運營 拆遷拆遷 安置安置 向土地所有人收購土地向土地所有人收購土地 拆遷和安置拆遷和
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