2011年遼寧錦州寶地龍棲灣項目整體定位與開發(fā)策略（125頁）.pdf
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2011年遼寧錦州寶地龍棲灣項目整體定位與開發(fā)策略（125頁）.pdf
1、1 錦州寶地龍棲灣項目整體定位與開發(fā)策略 謹呈：錦州寶地集團 本報告是嚴格保密的 2 世聯(lián)工作階段劃分世聯(lián)工作階段劃分本次匯報的主要內(nèi)容為項本次匯報的主要內(nèi)容為項 目整體定位及開發(fā)策略研究目整體定位及開發(fā)策略研究 工作工作 成果成果 市場調(diào)研 項目區(qū)域價值研究 項目市場、客戶目標分析 項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 項目價值梳理 整體規(guī)劃方案指標及功能分區(qū)建議 第一階段第一階段 項目整體定位和開發(fā)策略項目整體定位和開發(fā)策略 第二階段第二階段 營銷戰(zhàn)略與策略營銷戰(zhàn)略與策略 待定 項目整體定位與開發(fā)策略 項目啟動期營銷策略總綱 03.25 04.29（中期匯報） 時間待定 3 開發(fā)目標開發(fā)目標安全啟動，高價值
2、實現(xiàn)安全啟動，高價值實現(xiàn) 項項 目目 開開 發(fā)發(fā) 目目 標標 安全 啟動 高價 值實 現(xiàn) 年內(nèi)實現(xiàn)年內(nèi)實現(xiàn)9 9個億的邊際利潤個億的邊際利潤 邊際利潤=銷售回款造價 目前已通過團購?fù)瓿赏瓿? 4個億個億的邊際利潤 仍需要市場化解決5 5個億個億的邊際利潤，假設(shè)均價4000元/， 造價2000元/，則需要實現(xiàn)實際的銷售回款銷售回款1010個億個億，而目 前白沙灣區(qū)域非自住項目年實現(xiàn)銷售額1414個億個億，即本項目 單盤需在半年半年時間內(nèi)完成白沙灣整個區(qū)域全年的全年的70%70% 10個億的要求僅是表象要求，以100余萬可售面積，均 價4000元/計算是很容易實現(xiàn)的，10個億的要求實質(zhì)是 整盤價值
3、最大化整盤價值最大化的要求 整盤整盤1010個億的稅后總利潤個億的稅后總利潤 世世 聯(lián)聯(lián) 解解 讀讀 分析參考 系 問題定性 整盤開發(fā)過 程中的階段 性問題 整盤開發(fā)的 方向性問題 區(qū)域發(fā)展 的大勢所 趨 市場現(xiàn)狀 4 第一章第一章 、夢想起航、夢想起航 心有多大 舞臺就有多大 5 地塊資源價值盤點地塊資源價值盤點 屬性關(guān)鍵詞屬性關(guān)鍵詞 解讀解讀 海 海資源是現(xiàn)階段客戶對度假的主要認知 全國的海岸線已經(jīng)形成了各具特色的區(qū)域 1.6的綜合容積 率 項目的容積率可以做出面積較大的低密度產(chǎn)品區(qū)域； 高低混搭的意向 低密度物業(yè)具有稀缺性是居住理想的升級； 城市 錦州未來的城市副中心 快速交通 龍棲灣大道 濱海公路 核心價值，決 定項目輻射的 強度 決定項目輻射的范圍 6 全球60%的人口居住在海岸線10公里之內(nèi)，中國只有45%居住在沿海城市。 到2020年，世界34的人口將居住在沿海地區(qū)。我國東部
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