商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程、整體策略和注意的問(wèn)題（66頁(yè)）.pdf

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商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程、整體策略和注意的問(wèn)題（66頁(yè)）.pdf

1、“以終為始”看商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) Sept. 17th. 2011 目錄目錄第一部分：說(shuō)給業(yè)主的話“十六個(gè)字” 以終為始系統(tǒng)思維團(tuán)隊(duì)為本細(xì)節(jié)為王第二部分：運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施的“五字要訣” 想-戰(zhàn)略構(gòu)想階段算-可行性研究階段定-開(kāi)工前準(zhǔn)備階段做-開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備階段穩(wěn)-運(yùn)營(yíng)管理階段開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 為了一個(gè)共同的目標(biāo)而打架為了一個(gè)共同的目標(biāo)而打架開(kāi)篇詞：回首風(fēng)雨路彩虹底下望風(fēng)雨，風(fēng)雨總比彩虹多（教訓(xùn)的重復(fù)、經(jīng)驗(yàn)的不斷累積）（教訓(xùn)的重復(fù)、經(jīng)驗(yàn)的不斷累積）找誰(shuí)講理？第一部分：說(shuō)給業(yè)主的話以終為始、系統(tǒng)思維、團(tuán)隊(duì)為本、細(xì)節(jié)為王以終為始開(kāi)發(fā)3年經(jīng)營(yíng)40年目標(biāo) 3年后

2、市場(chǎng)價(jià)格用多方面的分析及明確的目標(biāo) 來(lái)實(shí)現(xiàn)上述目的。 +1 -1-2-3 +2 時(shí)間軸艱難的6年時(shí)間周期的要求時(shí)間周期的要求 1、以10萬(wàn)的商業(yè)設(shè)施，總投資10億RMB的規(guī)模計(jì)算，在40年的運(yùn)營(yíng)周期中，其總的運(yùn) 營(yíng)成本之和約為總投資的3倍。 2、冰山海面上的是可見(jiàn)的開(kāi)發(fā)成本，海面下是不可見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)成本。 3、合理配置開(kāi)發(fā)成本，減小未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本，是每個(gè)綜合體開(kāi)發(fā)商在投入時(shí)要重點(diǎn)面對(duì)的課題。 10億RMB（期初開(kāi)發(fā)成本） 30億RMB （40年運(yùn)營(yíng)成本） 1 3 海平面冰山理論經(jīng)營(yíng)成本的要求經(jīng)營(yíng)成本的要求小區(qū)小區(qū)A 小區(qū)小區(qū)B 小區(qū)小區(qū)C 小區(qū)小區(qū)A 土地土地銷售銷售利益利益租

3、金收入租金收入小區(qū)小區(qū)B 租金租金收入收入小區(qū)小區(qū)A 小區(qū)小區(qū)B 租金收入租金收入不穩(wěn)定收入不穩(wěn)定收入穩(wěn)定收入穩(wěn)定收入 A公司公司B公司公司 C公司公司 AB 收益回收型短期資金運(yùn)轉(zhuǎn)收益結(jié)構(gòu)：購(gòu)進(jìn)土地、竣工后馬上銷售。 (新鴻基的例子，30年-10年前，100億港元的年現(xiàn)金流量，20%的資產(chǎn)負(fù)債率） 1、短期利益回收型、短期利益回收型VS收益積累型收益積累型 2、分戶銷售、分戶銷售VS項(xiàng)目套利項(xiàng)目套利拆零銷售拆零銷售整體套現(xiàn)整體套現(xiàn) 3、市場(chǎng)評(píng)估：市場(chǎng)法、市場(chǎng)評(píng)估：市場(chǎng)法VS收益法收益法套利模式贏利模式的要求贏利模式的要求（V=I/R) C收益積累型收益結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目持有,以租金收入為主的穩(wěn)定收入系統(tǒng)思維商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)總體策劃與管理著名市場(chǎng)調(diào)查公司例如AC尼爾森專注于商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所例如JERDE公司商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng) 商業(yè)

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