2011年蘇州蘇房項目吳中公寓產品項目定位探索思考報告(37頁).pdf
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2011年蘇州蘇房項目吳中公寓產品項目定位探索思考報告(37頁).pdf
1、1 第一部分：地塊屬性及核心問題思考 第二部分：地塊核心問題的解決思路 目錄： 附件1、美樂城個案簡況 附件2、蘇州小戶型公寓市場情況 第三部分：研究附件 2 第一部分第一部分：地塊地塊屬性屬性及及核心問題核心問題思考思考 第二部分：地塊核心問題的解決思路 目錄： 地塊簡況優勢機會劣勢風險核心問題 第三部分：研究附件 3 地塊簡況地塊簡況優勢機會劣勢風險核心問題 用地性質：商業金融業用地 占地面積：32039.6平方米 容 積 率：2.5 建筑面積：8009980099平方米 建筑限高： 70米， 120米，層數無要求 建筑密度：50% 綠 地 率：25% 其他要求：公寓式酒店計容建筑面積占總
2、建的40-60% 4 n地塊方正、規模較大，便于 規劃設計； n北側為公園，景觀價值高； n四周密集規劃在建居住區， 具有商業消費基礎（未來）； 地塊簡況優勢機會優勢機會劣勢風險核心問題 n吳中新城為新開發區域，具 有大量商業業態發展空間； n與美田美樂城等形成區域核 心商業中心（占地10萬， 總建預估近30萬 ）； n本項目與美田等處于該商貿 區第一批啟動的商業項目，商 業機會空間更大。 校區用地校區用地 本案美田 尚業 商貿 主 干 道 主要人流通道 5 n非主干道沿線，昭示性較差； n區域缺乏原生商業氛圍； 地塊簡況優勢機會劣勢風險劣勢風險核心問題 n受到達本項目交通動線、區域開 發進程
3、等的影響，目前商業消費氛 圍不濃，途徑人流量限制，限制了 一些商業業態入駐的可能性； n面臨美田與尚業商貿項目的業態 分流競爭壓力； n本區域商業雖具備核心區商業規 模，但分流越溪友新西以及東吳南 路板塊類的人群存在很大競爭壓 力，類似商業更加難以抗衡 總體是一塊總體是一塊“鄰里中心鄰里中心”的地段的地段 校區用地校區用地 本案美田 尚業 商貿 主 干 道 主要人流通道 6 地塊簡況優勢機會劣勢風險核心問題核心問題核心問題核心問題 40-60%公寓式 酒店，即設計 3.2-4.8萬萬的 公寓式酒店。 做什么樣做什么樣級級 別的商業別的商業？ 業態定位業態定位？ 產品的產品的 核心競爭力核心競爭力 我們的目標我們的目標：我們的矛盾我們的矛盾： 雖區域內存在大 量剛性需求； 但區域內存在客 源的競爭分流。 核心的問題核心的問題： 本項目本項目 操作的操作的 重點和難點重點和難點 還有3.2-4
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