2011年億豐良渚新城商業(yè)綜合體項目定位方案（199頁）.pdf
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2011年億豐良渚新城商業(yè)綜合體項目定位方案（199頁）.pdf
1、億豐良渚新城項目定位方案初稿億豐良渚新城項目定位方案初稿 中國市場研究院中國市場研究院 2011.08.30 Two 商業(yè)篇 Question1-做什么做什么 Question2-怎么做怎么做 市場-產(chǎn)品 方向篇 2 Question-做什么做什么 項目發(fā)展方向前瞻項目發(fā)展方向前瞻 項目目標與現(xiàn)實條件項目目標與現(xiàn)實條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 項目屬性研判及界定項目屬性研判及界定 項目發(fā)展方向前瞻項目發(fā)展方向前瞻 客戶的目標實質(zhì)上是項目 的宏觀愿景 現(xiàn)實的目標體系則是隨著 市場的變化和項目的發(fā)展 在動態(tài)變化的 企業(yè)層面：企業(yè)層面： 通過多個項目的打造，樹立 企業(yè)在杭州商業(yè)地產(chǎn)
2、領(lǐng)域的品牌。 與余杭區(qū)政府保持良好關(guān)系，促進 企業(yè)良性發(fā)展。 項目層面：項目層面： 回現(xiàn)產(chǎn)品平衡項目開發(fā)總投資。 實現(xiàn)多期滾動開發(fā)模式，平衡 投入與產(chǎn)出的關(guān)系。 達到項目利潤最大化，控制開發(fā) 風險。 贏得戰(zhàn)略空間 占領(lǐng)制高點 項目目標項目目標 4 5 項目背景及約束條件也是我項目背景及約束條件也是我 們研究考慮的重要因素們研究考慮的重要因素 開發(fā)商背景： 隸屬于億豐集團，是一家以商業(yè)地產(chǎn)為主 業(yè)多元化經(jīng)營的本土民營企業(yè)。 本項目是開發(fā)商在余杭開發(fā)的億豐家居建 材城的三期、四期。 開發(fā)商在當?shù)赜幸欢ㄆ放浦龋_發(fā)強 度正處于上升期。 - 項目限制： 地塊處于良渚新城門戶位臵，但周邊為待 開發(fā)用
3、地，項目土地已平整。 三期地塊是2011年初獲得，約170萬/畝, 約103畝，容積率2.4，商業(yè)性質(zhì)，總建筑 面積約16.5萬。 四期地塊面積103畝，總建筑面積15.8萬方。 整個地塊呈長方形，被繞城高速、古墩路 延伸段、104國道三面圍繞，北連億豐家居 建材城項目。 杭州規(guī)劃地鐵2號線在項目周邊約1公里 處有一個站點。 項目現(xiàn)實條件項目現(xiàn)實條件 項目特征思考項目特征思考 思考思考A A：項目位于繞城外，周邊：項目位于繞城外，周邊104104國道、古墩路、繞城公路均是城國道、古墩路、繞城公路均是城 市快速路，如何解決交通阻隔帶來的影響市快速路，如何解決交通阻隔帶來的影響 思考思考B B：四期綜合容積率高達：四期綜合容積率高達2.32.3，三期容積率高達，三期容積率高達2.42.4，如何通過產(chǎn)，如何通過產(chǎn) 品規(guī)避高容積率缺陷，提升項目價值品規(guī)避高容積率缺陷，提升項目價值 思考思考CC：項
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