西安國際幸福城生活住區項目前期策劃報告(202頁).pdf
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西安國際幸福城生活住區項目前期策劃報告(202頁).pdf
1、1 此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術有限公司的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。 絕對保密 致：宏潤地產開發有限公司 易居 - 克而瑞 西安 6月 國際幸福城DK1、3前期策劃報告 2 服務/委托內容：商品房開發地塊，即：DK1及KD3 本次報告主要針對DK1及DK3， 開展市場調研及策劃定位工作； DK1、DK3屬于國際幸福城整 體地塊中的部分，但以商品房項目 作為單獨開發； 紡紡 南南 路路 DK1 DK1 DK3 3 戰略方向 4 戰略方向一：淡市OR旺市“唯剛不破”（剛需、首改） 15月全市住宅分面積段成交情況 0.00%
2、20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 180以上 145-180 125-145 90-125 70-90 70以下 20062010年全市分面積段成交比例圖 9% 18% 36% 17% 12% 8% 70 7090 90125 125144 144180 180 淡旺市場交替下，剛需成交長期穩定 樓市經歷07、09年旺市，也經歷過08年的淡 市，剛需產品（7090）首改產品（ 90125）成交量一直保持穩定，約占總成 交量50%； 當前淡市之下，剛需成交依然穩定 進入，房地產市場進
3、入宏觀調控 所帶來的淡市，而剛需產品、首改產品的 成交比例依然保持在50%以上，證明市場 剛需一直旺盛 44% 46% 48% 51% 52% 5 戰略方向二：產品量價平衡策略項目成功帶動企業品牌 量價關系 跑量產品 優點 穩定現金流，風險系數低，操作難度較 低，絕對利潤值較高 品牌關系 項目快速銷售、開發形成企業品牌 溢價產品 需求問題 當前政策調控下，溢價產品需求（再 改）受打壓嚴重 競爭問題 區域溢價產品多為品牌企業開發，同質 化競爭激烈，客戶爭奪嚴重 提高單價 產品突破：需要高物業增值體系支撐 資源溢價：當前區域一線景觀資源產品價值天 花板約900010000元/，溢價空間有限 銷售壓力：溢價產品競爭激烈導致去化緩慢 品牌關系 溢價產品如銷售緩慢，不利于企業品牌 形成 4.5容積率 通盤均價6931元/ 入市均價5400元/ 同收益指標反算： 容積率3
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