2012年遼寧沈陽金地琥珀天地商業綜合體項目策劃定位報告（131頁）.pdf
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2012年遼寧沈陽金地琥珀天地商業綜合體項目策劃定位報告（131頁）.pdf
1、NAI衡信衡信柏迪柏迪 工作任務 受金地集團委托，NAI衡信柏迪為金地琥珀天地項目提供商業策劃定位服務，本報告為項目策劃定位 終稿。 2012年7月16日 地理位置：位于沈陽市渾南新區渾南東路； 南至渾南大道，東側為區域內道路，北接 學成路，西至文樂街。 占地面積： 25818 平方米 總建筑面積：83472 平方米 商業建筑面積：55531平米 開發進度：項目在建， 預計2013年7月交付， 2013年12月開業。 投資方愿景：體現金地集團項目品質定位， 符合市場需求，爭取較高收益。 研究思路 消費群體 項目定位 項目初判 沈陽商業格局 渾南商業格局 項目區位 項目宏觀 城市商業研究 立地研
2、究 競爭分析 競爭范圍 消費偏好 消費習慣 消費年齡 消費人口 功能定位 概念定位 客群定位 功能配比 核心區商業 項目發 展方向 項目周邊 項目交通 競爭項目分布 核心競爭項目 借鑒案例 廣州大學城 上海紅楓路商街 業態布局 落位建議 第一部分 城市商業格局研究 渾南商業格局 2 沈陽商業格局 1 項目核心區商業 3 商業格局研究小結 4 目前沈陽城市商業以中街、太原 街商圈為市級核心商圈，北行， 鐵西興華街、西塔為區域級核心 商圈，三好街、南塔、五愛商圈 作為專業批發市場輻射東三省. 金廊商圈是近些年新發展起來的 商圈，而奧體商圈目前僅有億豐 和泛華兩個購物中心，和在建商 業綜合體3家，還
3、處于發展階段。 1.1 沈陽商業格局商圈現狀 沈陽商業格局不斷完善，從最初傳統商圈格局，逐漸發展成由中心商圈、區域商圈組成多區域、 多層次商業發展新格局。奧體商圈初具區域型商圈雛形。 北行商圈 鐵西興華街 未來三年內沈陽計劃開業的大型購物中心為30多家，其中金廊商圈和奧體商圈占到了20家，金 廊商圈已成為新興的市級商圈，沈陽商業向南發展趨勢明顯，這也符合沈陽南拓的整體大戰略。 1.1 沈陽商業格局商圈規劃 商圈由政府規劃、人口增長、交通建設、房地產開發四大要素驅動 4 房地產開發的規模、分布和價格是導致商業格局變化的基礎決定性因 素。 1 政府政策、規劃是城市發展的指引和向導，對城市商業格局的變化產 生直接影響。 2 人口規模增長、居民購買力的提高以及消費需求的變化是城市商業格 局變化的內在驅動。 3 交通和道路的格局決定了商業網點的分布狀態，對商業發展具有重大 影響。 1.2 渾南商圈格
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