1、中國商業地產戰略投融資策略中國商業地產戰略投融資策略 1、現狀、現狀(situation) 兩大一單 自有資金加大（High equity）, 土地取得成本提高、預售條件提高（35%投資、多 次封頂）或取消、銀根緊縮 房地產金融風險加大(high risk)：市場風險、 政策風險、企業財務風險、道德風險、土地開 發風險、法律風險 融資渠道單一（mono-financing） 2、應對措施：三個創新一個保障 金融產品創新：學習美國，大眾乃至世界的錢投 入房地產（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg. 制度創新：產權制度、法律制度、金融制度 企業管理制度創新：投資、專業化服務、財
2、務 安全保障：交易規則、擔保辦法、政府公信力 3、與外國資金對接（談多成少） 形勢：政府限制外資進入房地產，外資看好 中國地產 對接方式：股權、經營性物業直接持有、基 礎設施投資（土地開發）、信托、借貸 提提 綱綱 中國資本市場的投資機會回顧與展望中國資本市場的投資機會回顧與展望 企業資本運營基本理念與實證分析企業資本運營基本理念與實證分析 房地產企業與資本運營房地產企業與資本運營 中國資本市場的 投資機會回顧與展望 1、中國資本市場投資機會回顧、中國資本市場投資機會回顧 2、中國資本市場機會分析與展望、中國資本市場機會分析與展望 中國資本市場投資機會回顧之一中國資本市場投資機會回顧之一 國債
3、流通市場的缺位使國庫券的地下交易 形成暴利 股票市場誕生之際股票發行上市形成巨大 財富效應 內部職工股使少部分人先期在股票市場淘 金 宏觀經濟形勢的變化使國債期貨產生多空 激烈博殺中國個體億萬富翁產生 中國資本市場投資機會回顧之二中國資本市場投資機會回顧之二 股市政策效應使轉配股成為暴利產品 私企改制上市發行形成中國個人、富 人集團 資本市兼并收購造就財富神化 專家理財產生價值投資理念，藍籌股 行情在投資理念轉輪中產生 海南特區的建立與土地泡沫造就投機 者 中國資本市場投資機會分析與展望中國資本市場投資機會分析與展望 創業板市場在培育高新技術企業的同時，為風險 投資、戰略投資者創造財富機會 國有股減持與國有資產轉讓 資本市場制度與產品創新摧出新的投資理念和投 資收益（避險工具與指數期貨） 管理層收購使管理者通過智慧和能力完成原始積 累 樹立科學投資理念，在資本市場中分享中國經濟 高成長成果
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