1、產業地產研究報告 2013/6/28 產業地產現狀與前景分析 2 產業地產現狀與前景分析 產業地產操作要點 產業地產盈利分析 國內產業地產領先城市（上海）：分布特征 從1999年至2004年，上海中心城區工業房屋建筑面 積由3265萬降至3045.8萬，而 郊區的工業房屋郊區的工業房屋 面積則大幅增加面積則大幅增加，由2408萬增長到7450萬，總 量增量超過增量超過300%。 這些企業離開上海后，主要遷入江蘇昆山、蘇州和 浙江寧波、紹興等城市，僅在當地留下研發中心。 典型生產型企業外遷案例典型生產型企業外遷案例： 上海聯合利華聯合利華生產基地主要位于上海， 工業布局由城市中心向郊區縣轉移生產
2、基地大量外遷，研發中心等部門保留 隨著要素成本的快速上升，工業布局由城市中心搬遷至遠郊地區，但研發類機構仍留在城市核心 區，實現產業升級。 3 量增量超過增量超過300%。 上海的工業布局明顯地呈現出工業從中心城區向 郊區、郊縣轉移的趨勢。 上海聯合利華聯合利華生產基地主要位于上海， 從2002年開始，因成本等原因陸續將上海的生產基地 搬遷到合肥經濟技術開發區 上海大眾上海大眾將普桑的生產基地建在江蘇儀 征，將賽歐的生產基地移到煙臺 舊城 新城 產品形態低密度研發辦公類物業已占據主流 在自身產業調整升級的過程中，產業地產形態也逐步發生轉變，目前低密度研發辦公類物業已占據 主流 4 p目前上海主
3、要工業園區容積率容積率多集中在 0.8-1.2之間，產品以獨棟、多層、小高層等之間，產品以獨棟、多層、小高層等 研發辦公類物業為主。研發辦公類物業為主。 p由于產業由制造業向更高的研發環節過渡， 工業地產物業也發生了很大變化，截止2010 年，上海研發辦公類研發辦公類物業的供應已經占到工 業地產整體的整體的2/3，占據市場的絕對主 流，而2009年前，這一數字不到50%。 產業打造個性化與生態性是趨勢 經過多年發展，上海工業物業產品打造上已趨于成熟，追求個性化、人性化、生態性。 5 但對比發達國家，以生態 為例，上海生態化更多停 留在綠化環境上，在新技 術、節能、循環利用等方 面還有較大可提升空間。 開發主體多以政府為主導 p上海工業地產開發多由政府主導，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造 園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進 符合相關條件
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