物業服務公司住宅小區地產項目全套管理制度匯編（57頁）.doc
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物業服務公司住宅小區地產項目全套管理制度匯編（57頁）.doc
1、 第 5 章 物 業 管 理 第5章 物業管理 1 總則 1.1 住宅類項目的物業管理業務工作由集團項目管理中心負責指導、監督。項 目管理中心物管部是住宅物業管理的主要職能部門。負責總體經營管理工作的指 導、協調、監督與控制。 1.2 各住宅物業公司行政管理歸屬項目公司，包括公司組建、機構設置、人員 招聘及解聘、員工晉級等，項目管理中心有權復議。 1.3 物業公司的具體經營指標原則應與項目公司分開核算，物業公司的經營不 應出現虧損，如屬政策性虧損的（ 如物業費定價低于成本、項目推遲入伙 等），在項目公司編制項目經營策劃書時，應將虧損額列入開發成本；屬物 業公司經營性虧損的，由物業公司自行解決收
2、支平衡問題。新開發項目的物業管 理費定價及綜合成本應按照成本導向的原則進行測算，物業公司不能產生經營性 虧損。 1.4 物業公司的主要職責是為項目開發提供專業配套服務、提高項目產品的 市場競爭力、促進房地產的銷售；項目經營期結束后物業公司應不斷提高各項經 營管理能力，走自給自足、自我積累、自我發展的經營管理之路。 2 物業公司的組建 2.1 項目規劃設計方案確定后，項目公司應牽頭組建物業公司、項目管理中心 物管部配合。除總經理和少數骨干人員的招聘外，其他人員到崗一般在入伙前1 至3個月完成。開盤前3個月完成物業管理招投標的法定程序和相關工作。項目 開盤前4個月完成物業公司工商注冊。 2.2 項
3、目開盤前3個月，在項目管理中心物管部的指導和配合下，物業公司總 經理負責提出物業公司（管理處、管理中心）組建計劃，報項目公司、項目管理 中心物管部審核、項目管理中心總經理或分管副總裁審批。 2.3 物業管理公司（管理處、管理中心）的機構設置可根據項目的特點由各項 目公司、物業公司自行制定，報項目管理中心物管部審核、項目管理中心總經理 批準。但組織機構中的部門設置、部門名稱、職位名稱等必須符合規范統一的要 求：行政部、品質部、物業部、財務部、工程部、管理處（管理中心）及總經 理、副總經理、部門經理/主任、主管/隊長/工程師、班長/組長、員工7個職位級 別。（需要設立其他部門的必須在公司組建方案中特別說明）。 2.4 物業公司的人員招聘及部門設置按照集團人力資源管理、集團行政管理的 規定執行。 3 物業管理方案 3.1 項目公司在上報項目經營策劃書時，須包含項目物業管理方案 （分期開發的還須編
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