深圳市東部華僑城地產項目投資收益評估方案（4頁）.pdf
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深圳市東部華僑城地產項目投資收益評估方案（4頁）.pdf
1、主題公園的發展日新月異，已成為現代都市旅游的 重要組成部分。 作為一種復合型、 集中式的旅游吸引物， 主題公園不僅能夠提供多種游樂設施、營造主題氛圍、 豐富游客體驗， 還可以成為主要節慶活動、 專題演出的 舉辦場所。主題公園的建設投資模式有兩種： 一種是旅 游投資公司以經營為目的的市場投資行為， 國外以迪斯 尼為代表， 國內以華僑城集團為代表。另一種開發模式 是重大事件 （Mega-event） 后的場館和設施， 以主題公園 的形式進行后續開發利用，如北京奧林匹克中心區、 云 南昆明世博園等。 本文研究的是第一種模式下的投資收 益分析。 主題公園的開發， 投資額很大， 大型主題公園通 常占地
2、0.2 平方公里 （國外為 0.81 平方公里） 、 投資額達 到 8000 萬人民幣 （國外為 8000 萬美元） 以上1， 但資金 周轉回收率低， 而通過主題公園的外部效應， 帶動周邊 地產的開發， 形成旅游和地產的相互補充， 卻能夠更好 地保證資金的有效運轉。 本文以深圳市東部華僑城主題 公園的投資開發為例， 進行 “主題公園+旅游地產” 模式 下的整體投資收益評估。 1東部華僑城的投資建設背景 作為中國主題公園的“鼻祖” ，華僑城集團在推廣 “主題公園+旅游地產” 模式方面， 取得了很大成功。從最 開發，以地產補償旅游投入。 深圳華僑城集團開創了“主題公園+旅游地產”模式的先河，為進一
3、步開 拓和占領市場空間，投入巨額資金開發東部華僑城項目。 本文在傳統的凈現值法（NPV）對東部華僑 城項目進行投資評估的基礎上，進一步引入期權理論和模型，對評估結果進行修正，以便更準確地 反映東部華僑城主題公園項目投資和收益的可行性，以期為此類模式的開發項目提供借鑒。 深圳市東部華僑城項目投資收益評估 作者簡介姜明（1984-），女，黑龍江大慶人，北京大學城市與環境學院旅游研究與規劃中心研究生，研究方向：旅游地產。 汪芳（1973-），女，湖南衡山人，北京大學城市與環境學院城市與區域規劃系副教授，博士，國家注冊城市規劃師。 37 初的錦繡中華、 中華民俗村、 世界之窗， 到已在北京、 上 海、 成都等地復制的 “歡樂谷” 項目， 華僑城集團投資取得 了較高的回報率，如中國第一個主題公園錦繡中華 利潤率高達50%， 開業一年多基本收回全部投資2。世界 之窗也在三年半收回了全部的投資，現每年盈
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