2013年房地產信托業務風控及實務探討（17頁）.pdf
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2013年房地產信托業務風控及實務探討（17頁）.pdf
1、房地產信托業務風控 及實務探討 1 1 中融國際信托中融國際信托 徐勇平徐勇平 2013年年11月月14日日 2 2 目錄 一、房地產信托的分類及盡調關注點一、房地產信托的分類及盡調關注點 二、房地產信托業務的甄選標準二、房地產信托業務的甄選標準 三、房地產信托的兌付風險及應對三、房地產信托的兌付風險及應對 四、房地產信托的業務前景四、房地產信托的業務前景 3 3 一、房地產信托的分類及盡調關注點一、房地產信托的分類及盡調關注點 4 一、房地產信托的風控要點一、房地產信托的風控要點 房地產信托業務類型房地產信托業務類型 開發貸款 經營性物業貸款 固定資產投資貸款（自持物業裝修） 競拍土地融資
2、并購貸款 5 融資類業務盡調關注點融資類業務盡調關注點 開發貸款經營性物業貸款固定資產投資貸款 在建工程抵押 控制抵押率 資金挪用 還款安排 抵押物價值測算 物業或有負債 驗證租金真實性 還款安排 還款來源 了解真實的使用 用途 6 競拍土地融資并購貸款 干凈的項目公司 股東開發經驗充足，地塊有價格優勢 或地理優勢，以剛需性或改善性住宅 項目為主 完善監管制度 持股比例的選擇 并購方的實力要求大過收購項目本身 對項目的歷史沿革問題進行徹底的清 查 按項目本身的價值而不是收購總價款 決定融資額度 對項目價值進行判斷時充分考慮土地 增值稅問題 溢價收購部分不能計入項目公司成本 投資類業務盡調關注點
3、投資類業務盡調關注點 7 7 二、房地產信托業務的甄選標準二、房地產信托業務的甄選標準 房地產信托業務的甄選標準房地產信托業務的甄選標準-合作伙伴合作伙伴 合作伙伴合作伙伴 項目利潤 城市選擇 歷史沿革 豐富的開發經驗，完整的開發團隊 股東關系穩定 融資方財務狀況良好 關注融資方合作項目外的還款來源 對融資方實際控制人要有深刻的背景 了解 合作伙伴 項目本身項目本身 城市選擇 歷史沿革 土地成本優勢 潛在義務 項目業態 房地產信托業務的甄選標準房地產信托業務的甄選標準-項目利潤項目利潤 合作伙伴項目利潤 城市選擇城市選擇歷史沿革 三線以上城市為主 避開土地供給過剩的城市 準入城市有完善的銷售網 上備案制度，充足的按揭 額度 房地產信托業務的甄選標準房地產信托業務的甄選標準-城市選擇城市選擇 合作伙伴項目利潤 城市選擇歷史沿革歷史沿革 法律關系清晰 盡量避免以下類型的項目 項目土地或在建工程
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