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旅游綜合體：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資模式研究.pdf

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旅游綜合體：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資模式研究.pdf

1、旅游綜合體旅游綜合體：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資模式研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資模式研究旅游綜合體在中國(guó)風(fēng)起云涌，被業(yè)界普遍認(rèn)為是繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后的第三級(jí)。旅游綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要特點(diǎn)是，規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)，如缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持，很難支撐下去。傳統(tǒng)的信貸融資方式，難以滿足旅游綜合體的開(kāi)發(fā)需求，以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局正逐步被多元化的融資格局所替代。旅游綜合體在中國(guó)風(fēng)起云涌，以為這是除住宅地產(chǎn)之外最有前景的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。以“高爾夫、體育公園（實(shí)際上也是高爾夫）、度假酒店群、山地運(yùn)動(dòng)、游艇會(huì)、海上運(yùn)動(dòng)”等為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店、商業(yè)街遍地開(kāi)花。華潤(rùn)、

2、首創(chuàng)、海航、金融街、中旅、合生地產(chǎn)、天鴻、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通無(wú)一不紛至沓來(lái)，度假公寓別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮。可以看出旅游綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是：“規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)”；通常還受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以不少項(xiàng)目在大面積低價(jià)圈地后，酒店等旅游設(shè)施建好了，土地升值了，別墅好不容易賣掉了，酒店等旅游項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)卻成了一塊心病。其主要原因是由于項(xiàng)目中的商業(yè)、娛樂(lè)、度假設(shè)施都需要至少2-3年的過(guò)渡期，如缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持，很難支撐下去。傳統(tǒng)的信貸融資方式較難發(fā)揮應(yīng)有的融資功能，所以以銀行信貸為主導(dǎo)

3、的單一融資格局將會(huì)逐步被多元化的融資格局所替代，金融機(jī)構(gòu)積極配合旅游綜合體目開(kāi) 發(fā)相應(yīng)的金融產(chǎn)品。一、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款一、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款目前國(guó)內(nèi)大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資渠道主要是向商業(yè)銀行貸款。當(dāng)前商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)信貸采取的是有保有壓的政策，緊縮主要針對(duì)的是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)或資質(zhì)不良的開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于實(shí)力雄厚、信用紀(jì)錄良好的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)各銀行都樂(lè)意發(fā)展信貸業(yè)務(wù)，甚至各行之間還存在著競(jìng)爭(zhēng)。但是，目前商業(yè)銀行對(duì)于放貸審核越來(lái)越嚴(yán)。不少開(kāi)發(fā)企業(yè)反映，銀行的房貸速度放慢，原來(lái)一個(gè)星期就可以發(fā)放的貸款，現(xiàn)在往往延長(zhǎng)到十幾天。由于房地產(chǎn) 項(xiàng)目投入大、投入周期長(zhǎng)，要求資金供給的持續(xù)性、穩(wěn)定性。銀行延期放款，影響了資金的周轉(zhuǎn)和工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加了資金的使用成本。所以開(kāi)發(fā)商完全寄托于銀行貸款不再是一條有效的途徑。二、國(guó)外商業(yè)銀行貸款融資二、國(guó)外商業(yè)銀行貸款融資國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控收緊銀行

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