1、3 3證券市場導報 2 0 1 0 年2 月號 海外觀察 美國商業地產市場面臨的危機 商業地產泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合， 比如百貨、廠房、寫字樓、學校等具有盈利性質的商業建 筑；而狹義上的商業地產，指以零售業為中心表現的各種 商業形態，如商業街、便利店、百貨、連鎖店、購物中心 等，與住宅類地產有很大區別。目前美國商業地產規模高 達6 . 7 萬億美元，占美國國內生產總值比重的1 0 % 以上，是 居民地產市場的一半、美國股票市場規模的兩倍。 當前，美國商業房地產市場正面臨著嚴重的危機，行 業中的龍頭企業相繼申請破產保護。例如，2 0 0 9 年4 月1 6 日，資產規模達到2 9
2、5 億美元的美國第二大購物中心運 營商“共同發展房地產公司”向法院申請破產保護；6 月 1 5 日，美國連鎖酒店E x t e n d e d S t a y H o t e l s 申請破產保護， 成為美國歷史上最大的商業房地產公司破產案之一；1 0 月 2 5 日，由于商業房地產業務虧損嚴重, 美國商業房地產公司 C a p m a r k F i n a n c i a l 申請破產保護等。 一、美國商業地產業不景氣的現狀 通常情況下，商業地產市場主要受失業率和消費者需 求的影響。自2 0 0 7 年金融危機爆發以來，美國失業率居高 不下。美國勞工部公布數據顯示，截至2 0 0 9 年1
3、 1 月6 日， 美國失業率升至1 0 . 2 %，創下2 6 年以來最大值。高失業 率、低消費意愿直接減少了對商業地產的需求，推高房屋 空置率。目前美國商業地產空置率到7 . 8 % ，為2 3 年以來的 1 最大值 ，并預計將進一步攀升。空置率的增加將迫使房 租下跌，并導致房屋的價格/ 租金率( 我們將其稱為“房屋 的市盈率”) 也將隨之變化。該變化將導致以下兩個結果： 首先，房屋租金從峰值下滑近3 0 % ，收入的減少使許 美國商業房地產市場危機探析 摘要：2 0 0 9 年1 2 月2 日美聯儲發布的當前經濟形勢褐皮書指出，目前美國商業房地產市場“非常脆弱，在許多情況下 1 正在惡化” 。目前美國金融市場仍處于非常脆弱的時期，商業地產市場規模之大以及普遍的高杠桿率現象使我們必 須 重視這個問題。本文分析了美國商業地產市場目前面臨的主要問題，指出無法獲得再融資將是其面臨的最大困難，這
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