美國商務地產公司的模式借鑒與啟示：租金回報重于升值潛力.pdf
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美國商務地產公司的模式借鑒與啟示：租金回報重于升值潛力.pdf
1、美國美國商務地產公司的模式借鑒與商務地產公司的模式借鑒與啟示啟示 租金回報重于升值潛力租金回報重于升值潛力 隨著住宅開發市場陷入寒冬，部分住宅開發項目的回報率已降至 5%以下，相比之下商 業地產項目似乎更有吸引力，而醞釀之中的 REITS 則在一定程度上打消了地產商的融資顧 慮，于是許多開發商開始轉向商業地產。 金融街和中航地產都提出未來要加大出租物業比重， 中糧集團計劃在未來 23 年將旗下 商業地產項目分拆上市，目前已斥資 100 億元收購了三個商業地產項目，包括西單大悅城、 朝陽大悅城和天津大悅城，世茂股份也通過定向增發以 83 億元總價獲得了世茂集團的 9 個 商業地產公司、世茂大廈資
2、產以及 7.5 億元現金，方興地產擬以 110 億元向母公司中化集團 收購金茂集團，使商業物業面積由 40 萬平米增至 90 萬平米 地產寒冬中，商業地產成為許多公司的避風港，但是隨著金融危機在全球范圍的蔓延， 2008 年四季度，北京、上海、廣州、深圳等地的商業地產都出現了空置率的大幅上升，是 暫緩開發，還是抄底？市場出現了分歧的聲音。 一方面， 從上市公司數據看， 當前商業地產的投資回報率并不高， 盡管金融街、 陸家嘴、 北辰實業等公司出租物業的投資回報率可以達到 20%以上，但上述公司的高回報要在很大 程度上歸功于其數年前低價獲取的土地，如果以當前公允價值計算的話，2008 年中期，世
3、茂房地產（0813.HK）商業地產項目的年化投資回報率僅為 3%（不含公允價值變動收益） ， 而方興地產（0817.HK）商業地產項目的年化投資回報率僅為 5.4%，A 股方面，以 2008 年 三季度數據除三乘四計算，中國國貿的投入資本回報率只有 6.4%，浦東金橋的投入資本回 報了率只有 8.7%，而金融街由于開發項目的存貨較多投入資本回報率只有 4.5%。而且隨著 近期商業地產空置率的上升和租金水平的下降，2009 年的投資回報率可能更低。于是一些 地產商做出了暫緩擴張的決策，但另一些地產商開始“抄底” 。 新會計法中公允價值的概念使很多地產商在考慮商業地產項目時首先想到的不是租金 回報率，而是未來的增值收益，即，所謂的商業地產價值重估，而分析師對核心地段甲級寫 字樓的“崇拜”更加劇了這場商業地產爭奪戰。抄底，還是回避？ 本文的研究顯示， “A is not everythting.
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