1、美國零售美國零售地產公司的地產公司的模式模式借鑒借鑒與啟示與啟示 引言引言 2008 年 11 月，我國房地產投資信托基金（REITS）的原則性方案獲國務院原則性同意， 待細則落實后最快于 2009 年上市。 此前我國的 REITS 產品僅停留在信托公司推出的集合理 財計劃，它至多稱為一種準 REITS 產品，是地產公司的一種變相債務融資手段。未來隨著 真正意義上 REITS 的出臺，它不僅能夠幫助商業地產突破投資瓶頸，還將為普通投資人提 供一種介于股票和債券之間的投資品種， 為資本市場增加一個維度， 更為地產商增加了一種 戰略選擇。尤其是隨著我國零售業的發展，零售類 REITS 將有著廣闊的
2、增長空間。 不過，對美國 REITS 的研究顯示，一個 REITS 成功的關鍵是穩定的投資回報，這個投 資回報應比當時的長期國債收益率高 24 個百分點。根據美國稅法，REITS 公司必須將凈 利潤的 90%用于分紅才能享受分紅部分的免稅優惠，而且其每年總收入的 75%以上必須來 自于租金等穩定收益。在上述法規下，REITS 成為穩定分紅的代表，實際上，盡管在金融危 機沖擊下，美國零售類 REITS 的股價平均下降了 50%，但在過去十年中，它們仍創造了年 均 7.8%的回報率，這主要歸功于其穩定的紅利收益。 但目前我國零售地產的主要發展模式仍是在核心地段新建豪華的“Shopping Mall
3、” ，在 地價高企的背景下，這一模式的投資回報率很低，許多地方的租金回報率還不到 5%，根本 無法滿足投資人對 REITS 回報率的要求。因此，REITS 在中國的真正成功，除了法規的完 善外，還取決于地產商能否找到一種可持續創造 610%回報的商業模式。 本文通過對美國零售類 REITS 的模式分析，揭示了零售 REITS 的價值創造秘訣，這個 秘訣就是好的商業模式+REITS 資質下好的金融模式，打造出可持續擴張的增長路徑，并最 終通過規模效應創造溢價： FRT 通過對收購物業的重新布局和再招商實現增值， 然后利用規 模效應將這一增值優勢放大； Kimco 通過低價收購表現不佳的商業地產， 然后憑借規模化優 勢引進大型連鎖商，將租金水平提高到行業平均水平，從而創造了每年兩位數的投資回報； MAC 通過將每個地區的中心商業進一步高端化來獲取增值收益，然后利用規模優勢吸引更 多奢侈品牌的追
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