1、策劃報告 第一部分：市場調研與分析 類比項目的確認 在九華山，九華新街是唯一的，沒有同類項目可以做比較，這就意味著： （1） 我們是這個區域市場的位置的價格制定者。 （2） 我們沒法進行常規的市場差異化的策略。 （3） 購買者也無法進行直接的比對分析。 但是不是說，我們可以任意的制定價格，顯然不是，任何一個購買者有其自身的參考標準： （1） 柯村的購買者會以周邊商業做直接參考，會以山上的商業做間接參考。 （2） 青陽的投資者會以青陽做參考。 （3） 池州的投資者會以池州的商鋪做參考。 （4） 外地的投資者會以自己所在城市做參考。 不管以哪里作為參考標準，都是片面內的，真正的參考因素只有一個：即
2、租金。 （1） 租金體現了投資回報的高低，也可以反推出物業的價格水平。 （2） 租金增長體現了物業的價值增長。 租金是本質的參考因素，但商業物業本身的高成長性，決定了其未來價值的高增長性。 （1） 現有的租金水平只能體現現有的商鋪價值。 （2） 所有的投資者投資商鋪追求的是其未來的價值。 所以我們認為：預期租金收益才是商鋪價格的直接體現。 我們在選擇類比項目的同時，也就是在選擇投資者的參考標準，類比項目的確定，也確定了 我們在包裝時選擇的比較對象。 不同的投資者（購買者）有自己的參考體系，我們不可能去顧及所有的參考體系，因此，我 們需要給所有投資者推薦一種廣泛意義的參考標準，并把所有的標準統一
3、在這個標準之下。 對于這個參考標準，也就是我們的類比項目，我們認為是： （1）最具廣泛意義的標準是黃山景區的項目比對。 A、九華新街作為九華山旅游區的商業項目，是脫離了青陽、池州的市場范疇，更脫離了柯 村本土的市場范疇。 B、九華山和黃山距離很近，而且都屬于安徽省最有影響力的旅游景區。 C、性質上的等同，價值主體的近似，使二者的比對更具可信度，同時，能讓大部分的商家 和投資者接受。 D、黃山的商業發展了很多年，因此，就預期租金、預期價值而言，黃山商業的今天很有可 能就是九華新街的明天，因此，對于預期價值的分析更具說服力。 E、就商業的運作模式、業態構成和組合，兩者具有性質上的相似。 F、上升到旅游地產的高度，大部分投資（尤其是外地投資者） ，更能接受兩個地位相等、區 域相近的旅游區的商業的可參考性。 （3） 最具未來借鑒意義的是九華山上的商業區。 一旦把九華山上的商業作為直接的參考，就等于
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