五山購物廣場改造方案商業地產策劃（46頁）.doc
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五山購物廣場改造方案商業地產策劃（46頁）.doc
1、五山購物廣場改造方案五山購物廣場改造方案-商業地產策劃商業地產策劃 目錄 第一部分 營銷目標 一 項目地塊產品類型 . 4 二 市場營銷原則 . 4 三 本案要旨 . 4 第二部分 項目分析 一 區域市場現狀及其趨勢判斷. 5 二 項目用地周邊環境分析. 9 第三部分 項目市場定位 一 五山購物廣場經營現狀分析 . 11 二 項目條件與資源分析 . 15 三 項目 SWOT（深層）分析 . 17 四 產品項目定位 . 20 五 項目功能定位 . 25 六 項目主題定位 . 26 七 項目形象定位 . 27 八 項目目標客戶定位 . 28 九 項目目標消費者定位. 28 十 項目價格定位 . 2
2、9 十一 項目規劃建議 . 29 第四部分 項目規劃設計 一 總體規劃 . 31 二 項目形象策劃 . 32 三 主力商店選擇 . 34 四 主力店以外商店分析 . 50 五 五山地區未來生活方式的提示 . 64 第五部分 營銷策略 一 區域市場動態分析 . 64 二 營銷策略 . 64 三 營銷執行 . 70 四 營銷推廣效果的監控、評估、修正 . 73 第六部分 項目二次策劃營銷 一 全面策劃營銷 . 73 二 品牌戰略提示 . 73 三 發展商可持續經營戰略提示 . 74 附：五山地區地塊價格體系 一、影響或決定商鋪價格的主要因素 （一） 、一般因素（社會因素、經濟因素、制度因素） ；
3、（二） 、區域因素； （三） 、個別因素。 二、商鋪價格的確定方法 . 75 （一） 、成本加成法（成本導向定價） （二） 、市場比較法（需求導向定價） 三、項目地塊商鋪平均價格的設定 （一） 、成本加成法計算 . 75 （二） 、租金參照法計算 . 75 四、規劃圖 （一） 、五山土地利用性質規劃圖 . 80 （二） 、五山購物廣場地塊紅線圖. 81 第一部分 營銷目標 五山購物廣場地塊以多所高校和五山路段為依托， 創造了地區特有的高校文化和具有突出特 點的消費群體。就整個地區而言五山購物廣場地塊的改建（商鋪銷售、招商、運營）是為開 發商的滾動開發資金重要來源之一， 同時也是公眾及投資人對未來五山板塊提高理性認知度 的關鍵所在。通過本項目的開發，確立發展商在五山板塊的商業品牌，以一石激起千層浪的 姿態帶動地區商業轉型，拔高五山商業發展價值。 1、五山購物廣場地塊產品類型：滿足百貨及其他大
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