河南靈寶市長安路地塊住宅項目定位及物業發展建議（62頁）.pdf
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河南靈寶市長安路地塊住宅項目定位及物業發展建議（62頁）.pdf
1、靈寶市長安路地塊項目定位及物業發展建議 本報告是嚴格保密的。 2 2012-7-13 市場方案回顧 項目發展戓略 項目定位 物業發展建議 本報告是嚴格保密的。 3 2012-7-13 市場方案回顧 項目發展戓略 項目定位 物業發展建議 本報告是嚴格保密的。 4 2012-7-13 項目開發目標 開發目標 快速實現回現 盡量提高溢價 開發商背景 投資公司背景，有資金實 力，但多個項目同時操作 項目前提條件： 靈寶市房地產市場起步晚發展快， 正處于發展初期階段向快速發展階 段過渡的時期，市場需求變化迅速， 項目創新少，市場競爭激烈； 多項目操作，項目的回現速度較 為重要，其次要提高產品競爭力， 控
2、制成本，最大化利潤，盡量提高 項目溢價。 結合開發現狀對目標的解析 在保證安全穩健的回 現速度面前，實現最 高的利潤水平 本報告是嚴格保密的。 5 2012-7-13 本項目核心問題分解 如何保證項目的銷售速度？ 如何實現項目價值的充分溢價？ 基于尚正行對項目的分析，我們訃為項目應該解決的核心問題是： 核心問題可以分解為： 判斷區域內是否有足夠的需求支撐？ 采用何種創新模式可以實現充分溢價？ 各產品的創新點在哪里？ 住宅產品如何做溢價？ 在丌影響住宅品質的前提下，商業配套應該怎么做？ 本報告是嚴格保密的。 6 靈寶房地產市場特征供求 2012-7-13 供求 整體供應量增速較快，項目集中投放市
3、場，市場競爭較為激烈 市場消化速度很慢 2010年8月 2012年5月 總供應量 77萬方 133萬方 在售項目 15個，其中有5個未定價 25個，其中有1個未定價 總存量 54萬方 69萬方 在2010年在售的15個項目中，有 6個項目現在仍在售； 千匯廣場2012年5月5日住宅開盤， 均價2300元/，只售出15套. 供應量 總體量 剩余體量 帝景翰園 100000 10000 清華園 24000 1800 怡馨年華 65000 4000 購豐生活廣場 280000 100000 另自持80000方商業 濱海花園 67000 15000 函谷花園 18000 1200 本報告是嚴格保密的。 7 靈寶房地產市場特征價栺 銷售價栺 2010年8月 2012年5月 價格變化 帝景翰園帝景翰園 2700-3500 3200 清華園清華園 2600 2500 怡馨年華怡馨年華 2350 2300
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