1、第三節 社區商業經營管理 33上卷 商業地產 第三節 社區商業經營管理 在社區商業開發普遍處于起步階段， 各開發企業還在糾纏于規 劃設計、項目定位、招商進程、經營管理、人才優勢等各方面所出 現的問題，對實現預期利潤的“經營”問題加強關注成為開發商管 理上先人一步的重要舉措則顯得最為突出。 一 社區商業配套經營現狀 1 、目前社區商業配套經營管理問題 自從社區商鋪的投資價值顯露后，社區商鋪的開發如火如荼，但其中暴露出的諸多問題同樣顯 著，相當多的商鋪銷售火爆，經營卻難以為繼。如有些大型社區內的商鋪，從入住開始，半年多 還有不少商鋪依然空著等，目前社區配套商業經營存在的問題主要集中在以下幾個方面：
2、 目前社區商業經營存在的四大主要問題 28 第 章 社區商業 34中國房地產開發利潤十大主流模式 經營管理跟不上 很多情況下，社區的商鋪售完后，發展商就撒手 不管，任其業主自主經營、自生自滅，這種做法導 致買家信心降低，進而影響到住宅銷售?，F在一些地 方的發展商已經注意到這個問題了，社區的商鋪不單 賣得好，而且后期的管理也要管得好，一些有前瞻性 的發展商已經涉足到社區的商業物業管理中來，比較 好的做法是借鑒香港和東南亞一些國家的先進管理經驗。 據了解，在香港和東南亞的一些國家， 社區商鋪賣出后，發展商依然不撤場，而是提供 物業管理和服務。除了管好衛生、保潔等等小事之外，還要從商鋪經營的流水賬里
3、倒扣，一年 0 . 5個點，這是一個經營性的管理基金，每年張榜公布。管理基金有兩種用途：一是打廣告， 社區商業不能不打廣告，即使經營很好也要打廣告；其次是搞促銷活動，要定期邀請演藝明 星，這是小業主做不了的。小業主有的想做但缺錢，所有商鋪很難做到統一形象對外促銷，必 須是大業主來做。大業主會張榜公布管理基金的使用情況，如今年的管理基金是 1 0 0萬元，5 0 萬元打了廣告，還有 5 0萬元請了五次明星來做表演，請一個明星出場費實際上花費就是 1 0萬 元。表面看，大業主沒有賺小業主的錢。但大業主通過活動可以帶動其他物業的租售。 炒鋪“空關”問題 由于社區商鋪的投資價值高，投資客踴躍，而社區商鋪的售價往往是住宅的 1 . 5 2倍， “炒 鋪”現象直接造成大量社區商業網點“空關”閑置，不能發揮出應有的便民利民功能。一些發展 商為追求眼前利益，對商業網點配套多為“一賣了之” ，而買進方多為“
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