1、南京水游城購物中心運營模式解析 時代在變革和發展，首先是城市化，城市人口增加、中小城市數量增加、城市基礎建設 不斷推進、交通和生活配套不斷完善、城市國際化進程加快；其次是商業格局的變化，城市 商圈擴大化， 很多城市形成了多個商圈的城市格局， 商業地產高歌猛進， 城市配套不斷完善； 三是消費習慣的變化，人們收入增加，人均消費水平增加，消費階層年輕化，消費需求已經 從滿足基礎生活需求的消費過渡到滿足精神需求的體驗式消費。 在這些條件下，購物中心的開業數量也有相應的增長。同時，新型購物中心應運而生。 新型商業中心主要有以下四個要素構成新型商業中心主要有以下四個要素構成 一是集客能力，主要由建筑形態差
2、異化、推廣方式差異化、MD 組成差異化等來體現；二是 在功能上，兼備多種功能，比如與公共交通的無縫連接、停車場、后場動線的設置、城市公 園的功能等；三是品牌自身的能力，有實力強勁的品牌租戶集合， 集合品牌自身的營運、 推廣能力進行共同管理；四是持久力，具有可持續發展的潛質，如穩定的物業模式、靈活的 調整能力等，尤其需要良好的營運能力。 集客能力這個要素，分為三個方面： 一、建筑形態的差異化，這是是新型商業設施與傳統百貨的在結構特征上的區別。 異于傳統商業設施的“半開放式建筑格局”， 是南京水游城最先吸引顧客的特點。 整個 建筑從宏觀上看，是幾個幾何體的“隨意組合”，在這些幾何體相交融的部分，自
3、然形成了 半開放式的建筑空間，使得商場內部各個樓層都能接觸到陽光、空氣、水流，并由此可以到 處培植綠色植物。貫穿于商場的人工運河，全長 280 米，其中的音樂燈光噴泉和水流循環系 統全天運行， 為商場半開放空間不斷提供動感活力的氣氛和有益健康的負氧離子。 最高噴達 30 米的主噴泉在音樂的烘托下頻頻把現場氣氛帶至高潮。 南京水游城建筑與商業結合的三個成功點在于 店鋪曝光率高，提升店鋪的商業價值。 運河設置在負一層，因是開放性建筑，讓人有兩個一層的感覺，制造了一個地面，提 升了物業價值。 中心舞臺引入向心力概念，讓客流自然進入，通過兩個主入口一個中心點，拉動客流 的均衡性（配合商品布局） 二、MD 組成的差異化，這是新型購物中心保持生命力的關鍵。 新型購物中心 MD 組成的特征包括：注重體驗式購物，強調視覺、聽覺、味覺的多重體 驗；以消費者的消費層次、消費習慣為區域品牌組合的參考點；強調便利
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